Chu kỳ Bất động sản Thương mại Trên khắp Hoa Kỳ & 55 Tàu điện ngầm, 5 Loại Bất động sản - Q3 2022 Bác sĩ Glenn Mueller
Trong khi lạm phát và sự phục hồi liên tục từ đại dịch đã thúc đẩy nhu cầu đối với một số loại bất động sản thương mại nhất định trong nửa đầu của năm2022, kỳ vọng của nhiều người về suy thoái trong năm 2023 đã chứng kiến doanh số bán hàng và nhu cầu bất động sản thương mại giảm trong Q3 2022 trên tất cả các loại bất động sản. Hiểu biết cụ thể về thị trường cụ thể là rất quan trọng để xác định thị trường bất động sản cá nhân hiện đang ở đâu và họ đang hướng tới đâu.
Báo cáo của Tiến sĩ Glenn Mueller về Chu kỳ Bất động sản Thương mại hàng quý đưa ra quan điểm về những gì đang diễn ra trong bất động sản thương mại trên toàn quốc với chi tiết cụ thể cho 55 metro cho các bất động sản Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng, Bán lẻ và Khách sạn. Tiến sĩ Mueller xác định bốn giai đoạn riêng biệt trong chu kỳ bất động sản thương mại cung cấp các điểm quyết định cho các chiến lược đầu tư và rút lui. Trung bình sức chứa dài hạn là yếu tố quyết định chính của tốc độ tăng trưởng cho thuê và cuối cùng là giá trị tài sản. Lý tưởng nhất là Giai đoạn 2 - Mở rộng là góc phần tư lý tưởng cho hiệu suất của nhà đầu tư bất động sản như được thể hiện trong hai biểu đồ và thảo luận sau. Tất cả các biểu đồ trong bản tóm tắt này được lấy trực tiếp từ báo cáo Q3 2022 của Tiến sĩ Mueller.
Trong suốt chu kỳ, Tiến sĩ Mueller mô tả hành vi cho thuê trong từng giai đoạn, sử dụng các Cấp độ Thị trường từ 1 đến 16. Sự cân bằng xảy ra ở Cấp độ Thị trường 11, trong đó tăng trưởng nhu cầu bằng với tăng trưởng nguồn cung - theo nghĩa đen là điểm ngọt. Cân bằng Thị trường Cấp 11 cũng là mức chiếm chỗ cao nhất.
Giai đoạn 1 - Phục hồi giảm vị trí trống, không xây dựng mới
1-3 Tăng trưởng cho thuê âm
4-6 Dưới mức tăng trưởng cho thuê lạm phát
Giai đoạn 2 - Mở rộng giảm vị trí trống, Xây dựng mới
6-8 Thuê Nhanh chóng Hướng tới Các Cấp Xây Dựng Mới
8-11 Tăng trưởng tiền thuê nhà cao trong Thị trường hẹp
Giai đoạn 3 - Tăng cường cung ứng tăng tuyển dụng, Xây dựng mới
11-14 Tăng trưởng Tiền thuê Tích cực Nhưng Từ chối
Giai đoạn 4 - Suy thoái tăng tuyển dụng, hoàn thành nhiều hơn
14-16, sau đó quay lại 1 Dưới Lạm phát, Tăng trưởng Tiền thuê Âm
Tăng trưởng tiền thuê nhà trong suốt chu kỳ được đặc trưng như sau:
Các thay đổi về tiền thuê nhà và chỗ ở cho Q3 2022, theo báo cáo của Mueller, được nêu chi tiết tổng hợp cho Hoa Kỳ trong bảng sau. Về cơ bản, chỉ có các căn hộ có sự thay đổi về số lượng khách trong Q3 năm 2022, giảm 0,5%. Phân khúc căn hộ cũng là loại bất động sản duy nhất chứng kiến sự sụt giảm trong tiền thuê hàng quý, nhưng chỉ là 0,4 phần trăm tối thiểu. Tất cả các loại bất động sản đều có mức tăng tiền thuê hàng năm, nhưng các khách sạn đã tăng 20,3 phần trăm đứng đầu danh sách. Tuy nhiên, hãy nhớ lại sự sụt giảm lớn ở các khách sạn khi đại dịch bùng phát.
Báo cáo Q3 2022 của Tiến sĩ Mueller cho thấy giai đoạn chu kỳ hiện tại từ góc độ quốc gia đối với các loại tài sản. Các loại tài sản Công nghiệp (R&D Flex & Công nghiệp), Bán lẻ (Khu vực/Cộng đồng, Cửa hàng Nhà máy, Trung tâm Mua sắm & Điện Khu vực) và Khách sạn thuộc Giai đoạn 2 – Mở rộng trong Q3 đối với các loại Tài sản tại Hoa Kỳ ở mức hiệu suất cao nhất Thị trường Cấp 11 bao gồm: Nghiên cứu & Phát triển Công nghiệp – Linh hoạt, Công nghiệp – Nhà kho, Bán lẻ – Khu vực/Cộng đồng (nghĩ đến các cửa hàng tạp hóa) và Bán lẻ – Cửa hàng Nhà máy. Văn phòng – Trung tâm thành phố được chuyển sang Giai đoạn 1 – Phục hồi . Các căn hộ ở Giai đoạn – 3 Tăng cung và Ngoại ô Văn phòng được phân loại trong Giai đoạn 4 – Suy thoái.
Điều này không đúng khi nói đến các thị trường riêng lẻ trên toàn quốc. Tóm tắt về các khách sạn được trình bày trong bảng tiếp theo cho 55 hệ thống tàu điện ngầm riêng lẻ trên toàn quốc. [Tải xuống báo cáo cho tất cả các loại thuộc tính khác – liên kết bên dưới.] Thị trường Khách sạn sụp đổ và cháy (kinh tế như vậy) khi bắt đầu đại dịch. Tuy nhiên, ngày nay, du lịch ngày càng tăng đang thúc đẩy sự gia tăng lớn về tỷ lệ sử dụng, Tỷ lệ sử dụng phòng trung bình hàng ngày (ADR) và Doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR). STR và Tourism Economics vừa cập nhật dự báo từ 2023 đến 2025 cho thấy kỳ vọng của RevPAR là lớn hơn 2019, một năm trước đại dịch.
Bốn mươi bảy trong số các siêu đô thị đã ở Giai đoạn 2 – Mở rộng, nhưng chỉ có hai, Honolulu và Salt Lake City ở Cấp độ Thị trường Cân bằng 11. Không có Metro nào trong nghiên cứu Q3 2022 của Mueller nằm trong Giai đoạn 3 – Tăng cung hoặc Giai đoạn 4 – Suy thoái. 11 thị trường được hiển thị bằng phông chữ in nghiêng đậm chiếm 50% tổng không gian được theo dõi bởi báo cáo của Mueller. Các con số có + hoặc – theo tên tàu điện ngầm cho thấy sự thay đổi của Mức Thị trường của tàu điện ngầm đó so với quý trước.
Báo cáo hàng quý của Mueller cho 55 metro được bảo hiểm và Hoa Kỳ dựa trên gần 300 mô hình kinh tế lượng riêng lẻ.
Hãy chú ý đến từng loại tài sản trong báo cáo tập trung vào các thành phố có nguồn cung dư thừa, và cả những thành phố có nhu cầu cung kéo dài.
Để tải xuống các báo cáo hàng quý hiện tại và trước đây, hãy nhấp vào daniels.du.edu/burns-school và cuộn xuống phần BÁO CÁO CYCLE THỊ TRƯỜNG BANG THỰC TẾ trên Trang web.
Đối với báo cáo Q3 2022, nhấp vào Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q3.docx (du.edu)
Để tìm hiểu thêm về Bác sĩ Glenn Mueller, hãy nhấp vào daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Đối với những người hành nghề bất động sản thương mại, Tiến sĩ Mueller là người cần thiết phải đọc hàng quý. Một lần nữa, nhờ Glenn cho nghiên cứu thương mại tiên tiến đặc biệt.
Ted