Dự báo doanh số bán nhà và cho vay nhà ở của Fannie Mae và MBA - tháng sáu 2022
Bản tóm tắt các dự báo hàng tháng mới nhất tính đến tháng sáu 2022 cho thị trường nhà ở Hoa Kỳ và cho vay từ Fannie Mae và MBA được trình bày chi tiết bên dưới. Việc lãi suất tăng vọt ngoài dự đoán đã cho thấy sự dao động đáng kể trong doanh số bán nhà và khối lượng cho vay mua nhà hiện có và mới, cho cả giao dịch mua và tái cấp vốn. Tỷ lệ cho vay thế chấp lãi suất cố định thông thường mới nhất trong 30 năm được hiển thị trong biểu đồ đầu tiên, trên cơ sở theo dõi hàng tuần bởi Khảo sát Thị trường Thế chấp Chính của Freddie Mac. Tính đến tuần này, mức phần trăm 5,81 là mức cao nhất trong 14 năm.
Dự báo lãi suất mới nhất từ Fannie Mae và MBA được hiển thị trong bảng đầu tiên với kỳ vọng rằng lãi suất trong 2022 và 2023 sẽ tăng khoảng 180 điểm cơ bản so với 2021. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng dự báo 2022 của Fannie Mae đòi hỏi trung bình là 4,7 phần trăm trong năm, còn MBA là 5,0 phần trăm, nhưng tỷ lệ hàng tuần mới nhất được Freddie Mac báo cáo là 5,81 phần trăm. Điều này ngụ ý sự kỳ vọng của cả Fannie Mae và MBA về tỷ lệ tiếp tục giảm khi 2022 tiếp tục diễn biến.
Doanh số Bán nhà Hiện có
Dự báo doanh số bán nhà hiện có dựa trên tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa (SAAR) và kỳ vọng giá trung bình được trình bày trong hai bảng tiếp theo. Cả Fannie Mae và MBA đều cho rằng doanh số bán hàng giảm trong 2022 nhưng theo các mức độ khác nhau. MBA dự báo mức giảm 6,0 phần trăm trong khi Fannie Mae nói rằng con số này sẽ hơn gấp đôi so với mức đó, là 13,6 phần trăm. Fannie Mae chỉ ra sẽ giảm thêm 11,6 phần trăm trong 2023 trong khi MBA hy vọng doanh số bán hàng sẽ tăng 1,9 phần trăm. Cả hai đều chỉ ra mức tăng giá nhà mạnh mẽ ở 2022 với Fannie Mae ở mức +10,8 phần trăm, còn MBA ở mức +11,7 phần trăm. Mức tăng trưởng đó dự kiến sẽ giảm xuống mức thấp 3 phần trăm trong 2023.
Doanh số Bán nhà Mới và Giá Trung bình
MBA tiếp tục lạc quan hơn về triển vọng với doanh số bán nhà mới và nhận thấy về cơ bản doanh số ổn định (-0,3 phần trăm) trong 2022 so với mức giảm 12,1 phần trăm mà Fannie dự báo. Mức chênh lệch thậm chí còn lớn hơn vào 2023 khi Fannie Mae chỉ ra mức giảm 8,3 phần trăm so với mức tăng 6,1 phần trăm của MBA. Giá nhà mới dự kiến sẽ tăng khoảng 11 phần trăm vào 2022 và sau đó cơ bản không thay đổi vào 2023.
Bảng tiếp theo so sánh các khoản thanh toán gốc và lãi (P&I) cho căn nhà có giá trung bình (giả sử giảm 20 phần trăm) trong 2020 so với 2023 khi sử dụng cả dự báo lãi suất và giá trung bình hiện tại của Fannie Mae và MBA. Fannie Mae chỉ ra khoản thanh toán P&I hàng tháng thông thường tăng một cách đáng kinh ngạc 67,2 phần trăm từ 2020 lên 2023 trong khi MBA ước tính tăng mạnh 71,1 phần trăm. Việc tăng khoản thanh toán hàng tháng lớn này khiến tôi ủng hộ kỳ vọng doanh số bán nhà giảm đối với cả doanh số bán nhà mới và hiện có là 2022 và 2023 và có khả năng ảnh hưởng đến giá nhà.
Cho vay Mua nhà ở
Dự báo về hoạt động cho vay được trình bày chi tiết cho cả giao dịch mua và tái cấp vốn trong bảng tiếp theo. Tập trung vào sự sụt giảm lớn 69,2 phần trăm (trung bình) trong khối lượng cho vay tái cấp vốn vào 2022. Tổng cho vay (Mua + Tái cấp vốn) dự kiến sẽ giảm 40,7 phần trăm (trung bình) vào 2022 và thêm 10,9 phần trăm vào 2023. Điều đó có nghĩa là cứ 10 nhân viên cho vay mua nhà ở 2021 thì một phần hai trong số đó sẽ mất việc vào cuối 2023. Các công ty cho vay cầm cố đã và đang có những động thái sa thải lớn.
Bảng cuối cùng cho thấy tỷ lệ phần trăm thay đổi dự kiến trong khối lượng cho vay hàng năm trên cơ sở hàng quý. Điều này sẽ không gây ngạc nhiên cho bất kỳ ai vì khối lượng cho vay đạt kỷ lục mọi thời đại vào 2021 đang bị bào mòn dần bởi lãi suất leo thang nhanh chóng.
Để xem và tải xuống các dự báo này, hãy nhấp vào các liên kết sau:
Dữ liệu lãi suất hàng tuần mới nhất từ Freddie Mac có thể được tìm thấy tại:
Khả năng chi trả tiếp tục nhanh chóng bốc hơi do sự kết hợp của giá nhà và lãi suất tăng; điều này sẽ tác động tiêu cực đến doanh số bán nhà. Hiện vẫn chưa rõ doanh số bán nhà sẽ giảm bao nhiêu do suy thoái tiềm ẩn và lập trường của Cục Dự trữ Liên bang về việc giảm tỷ lệ lạm phát cao nhất từng thấy trong 40 năm.
Ted