Dự báo về Doanh số Bán Nhà và Cho vay Mua nhà bởi Fannie Mae và The MBA - tháng bảy 2022

Pappy Boyington, phi công chiến đấu trong Thế chiến II Ace, cho biết: “Cuộc sống của một phi công máy bay với hàng giờ nhàm chán trải dài vài giây kinh hoàng”. Mặc dù không có so sánh với những gì họ làm mỗi ngày, nhưng các phi công và nhà kinh tế học máy bay có phần tương tự nhau. Đối với các nhà kinh tế, xu hướng hiện tại có thể là chỉ báo tốt nhất về những gì sẽ xảy ra tiếp theo cho đến khi một sự kiện xảy ra làm thay đổi những xu hướng đó. Đây là một sự kiện mới - và thường không thể đoán trước - tạo ra sự không chắc chắn và những điều chưa biết. Mặc dù rất dễ dự báo xu hướng đang diễn ra, khó khăn là xác định các sự kiện thay đổi xu hướng. Trong những thập kỷ gần đây, các sự kiện lớn bao gồm 911, sự bùng nổ của bong bóng nhà ở và đại dịch do COVID 19 gây ra. Trong khi một số nhà kinh tế đã nhìn trước những sự kiện đó, phần lớn thì không. Ngày nay, lạm phát tràn lan vẫn chưa được hiểu đầy đủ và được tính vào triển vọng của nền kinh tế và bất động sản.

Hàng tháng, Fannie Mae và Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA) đưa ra dự báo về nền kinh tế và nhà ở. Để cho thấy kỳ vọng có thể thay đổi nhanh như thế nào, các so sánh được hiển thị bằng cách sử dụng dự báo của họ kể từ tháng 1 và tháng bảy 2022 – thay đổi chỉ trong sáu tháng.

Tỷ lệ thế chấp thông thường có giá cố định 30-Year

Sự tương phản đầu tiên là dự báo về lãi suất cho vay thế chấp thông thường trong 30 năm. Tác động lạm phát bất ngờ (ít nhất là từ Fannie Mae) đã chứng kiến dự báo của họ tăng vọt từ mức thế chấp thông thường trung bình 3,3 phần trăm từ 2022 đến 5,0 phần trăm – thay đổi tăng 170 điểm cơ bản trong sáu tháng từ tháng 1 đến ngày 2022 tháng 7. Trong cùng thời kỳ, dự báo của MBA tăng từ 4,0 phần trăm lên 5,2 phần trăm, tăng 120 điểm cơ bản.

Kể từ tháng một 2022

Kể từ tháng bảy 2022

Doanh số Bán nhà Hiện có

Doanh số bán nhà hiện tại là cốt lõi của hoạt động bất động sản nhà ở, với trung bình 7,8 doanh số bán nhà hiện tại cho mỗi doanh số bán nhà mới kể từ 2002. Bảng tiếp theo hiển thị các dự báo về doanh số bán nhà hiện tại và giá trung bình của Fannie Mae và MBA. Vào đầu năm 2022, dự báo trung bình cho doanh số bán nhà hiện tại là một thị trường cơ bản phẳng - tăng 0,8%. Tính đến tháng 7, dự báo đã giảm xuống mức cắt giảm trung bình 12,1 phần trăm trong 2022 và giảm thêm 6,5 phần trăm trong 2023. Cả hai đều thấy giá trung bình tăng cho 2022 và 2023, mặc dù Fannie Mae lạc quan hơn. Vào đầu năm, dự báo của Fannie Mae bao gồm các ước tính trung bình đô la thực tế cho các con số hàng quý và hàng năm. Bây giờ họ báo cáo thay đổi Chỉ số Giá Nhà (HPI) của Fannie Mae so với Q4 hàng năm. Do đó, giá dự báo trung bình tháng bảy 2022 từ Fannie Mae là giá trung bình năm trước do HPI lập chỉ số.

Bán nhà mới

Các dự báo tương ứng về doanh số bán nhà mới và giá trung bình được trình bày dưới đây. MBA và Fannie Mae lạc quan về việc tăng doanh số bán nhà mới tính đến tháng 1, tăng trung bình 16,3%. Tính đến tháng 7, mức tăng đó đã được đảo ngược thành sự sụt giảm 2022 doanh số bán nhà mới là 8,4% và giảm thêm 3% trong 2023 doanh số.

Dự báo Mua, Tái cấp vốn và Tổng số Tiền Cho vay Dân dụng

Lạm phát đã ảnh hưởng đến kỳ vọng cho vay đối với cả hoạt động mua và tái cấp vốn. Vào đầu năm, hoạt động cho vay mua hàng dự kiến sẽ tăng 8,0% trong năm nay và tăng 3,5% trong 2023 năm. Hiện nay, cho vay mua hàng được dự báo sẽ giảm 1,4 phần trăm trong 2022 và thêm 1,0 phần trăm trong 2023. Sự thay đổi lớn nhất về kỳ vọng giữa dự báo tháng 1 và tháng 7 là về khối lượng tái cấp vốn, ban đầu dự kiến sẽ giảm 29,5% trong năm 2022 và thêm 4,6% trong năm 2023. Tiên lượng mới nhất kêu gọi giảm 70,0 phần trăm ở 2022 và 28,4 phần trăm khác ở 2023 - tất cả đều do lãi suất tăng và nền kinh tế suy yếu.

Kể từ tháng một 2022

Kể từ tháng bảy 2022

Thanh toán Tiền gốc và Tiền lãi Hàng tháng Thông thường

Đã biết là khoản thanh toán gốc và lãi (P&I) do người mua thực hiện trên một ngôi nhà hiện tại có giá trung bình ở mức trung bình hàng năm trong 2020, giả định giảm 20 phần trăm. Vì Fannie Mae và MBA dự báo giá trung bình và lãi suất, nên việc so sánh giữa P&I thực tế trong 2020 với dự báo tương ứng trong 2023. Tính đến tháng một 2022, khoản thanh toán P&I trung bình được Fannie Mae dự báo sẽ tăng 44,7% trong 2023 Vs 2020 và MBA tăng 54,8%. Dự báo tháng 7 hiện cho thấy các khoản thanh toán P&I đó tăng vọt lần lượt là 81,2% và 72,4% từ 2020 lên 2023 bởi Fannie Mae và MBA.

Tóm tắt

Lạm phát và kết quả là tăng lãi suất đang gây thiệt hại cho ngành nhà ở Hoa Kỳ, với sự sụt giảm đáng kể về khối lượng bán hàng dự kiến, mức cho vay và mức tăng giá nhà thấp. Và điều đó giả định rằng không có thêm sự kiện nào có thể tạo ra những cơn gió ngược mạnh hơn nữa. Sau nhiều năm theo dõi xu hướng chỉ tiếp tục từ 2010 đến 2019, các nhà kinh tế không có nhiều thay đổi. Ngày nay, các nhà kinh tế học thức dậy, thắt dây an toàn và thắt chặt dây an toàn để có một chuyến đi trong một năm trong bối cảnh kinh tế đang thay đổi này.

Ted