Dự báo nhà ở và cho vay tiếp tục bị xói mòn — Fannie Mae và Dự báo MBA tháng mười 2022

Tháng trước tôi đã nói, “Dự báo cho vay nhà ở và doanh số bán nhà mới nhất từ MBA và Fannie không phải là một bức tranh đẹp.” Tình huống đó thậm chí còn bị xói mòn nhiều hơn trong dự báo tháng mười 2022.

Tỷ lệ lợi ích thúc đẩy lạm phát

Lạm phát là yếu tố chính góp phần vào triển vọng thu hẹp doanh số bán nhà ở và cho vay nhà ở này vì nó thúc đẩy lãi suất và lãi suất vay tăng vọt. Cục Dự Trữ Liên Bang dự kiến sẽ tiếp tục tăng Lãi Suất Quỹ Dự Trữ Liên Bang (mức lãi suất mà ngân hàng có thể vay dự trữ qua đêm cần thiết từ các ngân hàng khác). Mục tiêu của họ là làm chậm nền kinh tế và thu hẹp lạm phát vẫn tồn tại ở mức cao nhất trong 40 năm - hiện tại ở mức 8,2% dựa trên Chỉ số Giá Tiêu dùng. Thước đo lạm phát ưa thích của Cục Dự Trữ Liên Bang là Chỉ Số Giá Tiêu Dùng Cá Nhân (PCE), một thước đo rộng hơn về chi phí hàng hóa và dịch vụ mà người tiêu dùng mua. PCE tăng 6,2% trong 12 tháng kết thúc tháng chín 2022 -- không thay đổi so với tháng trước. PCE cốt lõi (không bao gồm chi phí thực phẩm và năng lượng dễ bay hơi) đã tăng từ 4,9% trong tháng 8 lên 5,1% tính đến tháng 9. Tỷ lệ PCE Cốt lõi 40 năm là 5,4% vào tháng 2 năm nay – mức cao nhất trong bốn thập kỷ.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm thông thường được thể hiện trong biểu đồ sau đây theo báo cáo của Freddie Mac trong Khảo sát Thị trường Thế chấp Chính (PMMS) hàng tuần của họ. PMMS hiện được dựa trên các đơn xin vay hàng tuần từ hàng ngàn người cho vay trên toàn quốc tính đến tháng mười một 2022. Trước đó, đây là một cuộc khảo sát hàng tuần về những người cho vay của Freddie Mac. Tỷ lệ mới nhất ( Ngày 27 tháng mười năm 2022) là 7,08 phần trăm – cao nhất trong 20 năm.

Kỳ vọng Lãi suất

Kỳ vọng của cư dân là khác nhau khi xem kỳ vọng của Fannie Mae và MBA như được thể hiện trong các bảng dưới đây. Bảng đầu tiên cho thấy mức giá hàng năm và quý tiếp theo. Trong khi MBA cho thấy tỷ lệ hàng năm thay đổi ít trong 2023 (từ 5,3 phần trăm đến 5,4 phần trăm), Fannie Mae dự đoán tỷ lệ hàng năm tăng 110 điểm cơ bản tăng từ 5,3 phần trăm trong 2022 đến 6,4 phần trăm trong 2023.

Thanh Toán Tiền Gốc & Tiền Lãi Hàng Tháng 2020 Vs 2023

Chúng ta biết khoản tiền gốc & lãi suất (P&I) điển hình là bao nhiêu trong 2020 đối với nhà có giá trung bình theo lãi suất trung bình hàng năm. Nếu MBA chính xác trong dự báo 2023 hiện tại của họ, khoản thanh toán P&I thông thường sẽ lớn hơn 73,1% Vs 2020. Nếu Fannie Mae đạt mục tiêu, khoản thanh toán P&I hàng tháng trong 2023 tháng sẽ tăng 85,0%. Lợi nhuận là một chức năng của những thay đổi về giá trung bình và lãi suất.

Doanh số Bán nhà Hiện có

Fannie Mae và MBA nhận thấy doanh số bán nhà hiện tại giảm trong năm 2023, nhưng Fannie Mae dự báo chỉ dưới 4 triệu. Nếu nhận ra, 2023 sẽ có số lượng bán nhà hiện có ít nhất kể từ 1995. Cả Fannie Mae và MBA đều dự báo giá trung bình giảm, mặc dù mức giảm là tối thiểu ở mức trung bình 1,9%.

Dự báo thay đổi giá trung bình tại nhà hiện tại từ 2022 đến 2023

-1,5% Fannie Mae

-2,2% MBA

0% Goldman Sachs

-10% đến -15% FitchRatings

+1,3% Zillow – 12 tháng kết thúc vào tháng 9

-5,5% Wells Fargo

+3,2% CoreLogic - -12 tháng kết thúc tháng tám 2023

Bán nhà mới

Kể từ ngày 2002, trung bình có một giao dịch bán nhà mới cho mỗi 8,9 giao dịch đóng cửa nhà hiện tại. Cả hai dự kiến giá nhà mới sẽ giảm nhẹ trong 2023 (dao động từ -0,3 phần trăm đến -1,5). Tuy nhiên, chúng khác nhau về số lượng bán nhà mới, với MBA cho thấy mức tăng 1,9% và Fannie Mae giảm 12,6%.

Cho vay Mua nhà ở

Lãi suất tăng đã phá vỡ hoạt động tái cấp vốn ở 2022 so với 2021 (giảm dự kiến 73,8%) và giảm thêm 23,5% đến 44,1% ở 2023. Hơn một nửa số người cho vay thế chấp nhà ở trong kinh doanh trong 2021 người hiện đang mất việc trong ngành thế chấp với những cắt giảm chưa đến.

Biểu đồ dưới đây cho thấy những thay đổi cho vay hàng quý theo từng năm đối với hoạt động mua và tái cấp vốn. Nếu đúng, vẫn còn nhiều khó khăn trong 2 quý đầu của 2023 quý trong phân khúc cho vay nhà ở.

Triển vọng có thể thay đổi không? Có, và điều đó chủ yếu sẽ phụ thuộc vào lãi suất, cho dù suy thoái kinh tế xảy ra, niềm tin của người tiêu dùng và lạm phát. Ủy ban Kinh tế Liên hợp Quốc hội Hoa Kỳ ước tính rằng lạm phát đang khiến các hộ gia đình điển hình trong nước mất thêm 715 đô la mỗi tháng để duy trì lối sống của họ so với một năm trước. Giả sử tỷ lệ thế chấp 7,08 phần trăm hiện tại của Freddie Mac là phản ánh, một hộ gia đình điển hình đã mất một khả năng vay đáng kinh ngạc $106.500 để mua một ngôi nhà giả định không có thay đổi về thu nhập.

Chú ý đến lạm phát và lãi suất thế chấp. Rõ ràng là điều tồi tệ hơn vẫn chưa đến.

Ted