Lãi suất không chắc chắn khiến quỹ đạo nhà ở bị nghi ngờ

Fannie Mae & MBA Dự báo Nhà ở & Dân cư Mới nhất tháng mười một 2022

Kể từ khi đại dịch do COVID bùng phát. Hoa Kỳ đã chứng kiến tỷ lệ cho vay thế chấp nhà ở thấp nhất trong lịch sử là 2,65% theo tháng một 2021 theo Freddie Mac. Tỷ giá đã tăng hơn gấp đôi do lạm phát và các hành động của Cục Dự Trữ Liên Bang để làm chậm nền kinh tế.

Lạm phát tiếp tục đóng góp chính vào triển vọng thu hẹp doanh số bán nhà ở và cho vay nhà ở khi nó thúc đẩy lãi suất và lãi suất vay tăng lên. Mặc dù đã tăng 75 điểm cơ bản lần thứ tư trong mục tiêu cho Lãi suất Quỹ của Fed (tỷ lệ mà ngân hàng có thể vay dự trữ qua đêm cần thiết từ các ngân hàng khác), Fed vẫn tiếp tục định hình kỳ vọng tăng thêm trong những tháng tới. Mục tiêu là làm chậm nền kinh tế và thu hẹp lạm phát vẫn tồn tại ở mức cao gần 40 năm, 7,7% dựa trên Chỉ số Giá Tiêu dùng. Thước đo lạm phát ưa thích của Cục Dự Trữ Liên Bang là Chỉ Số Giá Tiêu Dùng Cá Nhân (PCE), một thước đo rộng hơn về chi phí hàng hóa và dịch vụ mà người tiêu dùng mua. PCE tăng 6,2% trong 12 tháng kết thúc tháng chín 2022 -- không thay đổi so với tháng trước. Core PCE (không bao gồm chi phí thực phẩm và năng lượng biến động) đã tăng từ 4,9% trong tháng 8 lên 5,1% tính đến tháng 9. Tỷ lệ PCE Cốt lõi 40 năm là 5,4% vào tháng 2 năm nay – mức cao nhất trong bốn thập kỷ.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm thông thường được thể hiện trong biểu đồ sau đây theo báo cáo của Freddie Mac trong Khảo sát Thị trường Thế chấp Chính (PMMS) hàng tuần của họ. PMMS hiện được dựa trên các đơn xin vay hàng tuần từ hàng ngàn nhà cho vay trên toàn quốc tính đến tháng mười một 2022. Trước đó, đây là một cuộc khảo sát hàng tuần về những người cho vay của Freddie Mac. Tỷ lệ mới nhất ( Ngày 23 tháng mười một năm 2022) là 6,58 phần trăm – giảm so với 7,08 phần trăm hai tuần trước đây, đây là tỷ lệ cao nhất trong 20 năm.

Kỳ vọng Lãi suất

Kỳ vọng của cư dân vẫn khác nhau giữa kỳ vọng của Fannie Mae và MBA như được thể hiện trong các bảng dưới đây. Bảng đầu tiên cho thấy mức giá hàng năm và quý tiếp theo. Trong khi MBA cho thấy tỷ lệ hàng năm giảm từ 2022 xuống 2023 (từ 6,7 phần trăm xuống còn 5,2 phần trăm), Fannie Mae dự kiến sẽ tăng 140 điểm cơ bản trong tỷ lệ hàng năm tăng từ 5,4 phần trăm trong 2022 lên 6,8 phần trăm trong 2023.

Doanh số bán nhà hiện tại & Giá trung bình

Cả Fannie Mae và MBA đều dự báo doanh số bán nhà hiện tại sẽ giảm trong năm 2023. Tuy nhiên, Fannie Mae nhận thấy doanh số giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1995, giảm 22,5 phần trăm so với cùng kỳ năm trước xuống còn 3,9 triệu đơn vị. MBA dự kiến 4,7 triệu doanh số bán nhà hiện tại, giảm 9,6% so với 2022.

Cả hai đều tương tự nhau trong dự báo giá trung bình, giảm từ 1,5 phần trăm xuống còn 2,8 trong 2023. Dự báo cá nhân của tôi kêu gọi giá trung bình giảm từ 10 phần trăm xuống 12 phần trăm trong 2023 Vs 2022 do nền kinh tế đang xói mòn, tỷ lệ cao và các vấn đề về khả năng chi trả.

Bán nhà mới

Kể từ năm 2002, trung bình có một đợt bán nhà mới cho mỗi 8,9 lần đóng cửa nhà hiện tại. Fannie Mae, với kỳ vọng lãi suất cao hơn nhiều, dự báo doanh số bán nhà mới sẽ giảm 17,5 phần trăm trong 2023 so với triển vọng doanh số bán nhà cơ bản bằng phẳng của MBA (+0,3 phần trăm). Cả hai đều cho thấy mức tăng gần 20 phần trăm trong doanh số bán nhà mới trong năm 2024.

Thanh toán Tiền gốc & Tiền lãi Hàng tháng 2020 Vs 2023

Được biết đến là khoản thanh toán tiền gốc & lãi suất (P&I) điển hình ở 2020 đối với nhà có giá trung bình theo lãi suất trung bình hàng năm. Nếu MBA chính xác trong dự báo 2023 hiện tại của họ, khoản thanh toán P&I điển hình sẽ lớn hơn 53,7% so với 2020. Nếu Fannie Mae đạt mục tiêu, khoản thanh toán P&I hàng tháng trong 2023 sẽ tăng 79,3% so với 2020. Sự gia tăng P&I là một chức năng của những thay đổi về giá trung bình và lãi suất.

Cho vay Mua nhà ở

Lãi suất tăng đã phá vỡ hoạt động tái cấp vốn ở 2022 so với 2021 (giảm dự kiến 74%) với mức giảm 31,2% đến 43,5% ở 2023. Hơn một nửa số người cho vay thế chấp nhà ở trong kinh doanh trong 2021 người hiện đang mất việc trong ngành thế chấp với nhiều cắt giảm hơn nữa.

Biểu đồ dưới đây cho thấy những thay đổi cho vay hàng quý theo từng năm đối với hoạt động mua và tái cấp vốn. Nếu đúng, vẫn còn nhiều khó khăn trong 2 quý đầu của 2023 quý trong phân khúc cho vay nhà ở và môi giới nhà ở.

Triển vọng có thể thay đổi và sẽ là một chức năng của lãi suất, cho dù suy thoái kinh tế xảy ra, niềm tin của người tiêu dùng và lạm phát. Ủy ban Kinh tế Liên hợp Quốc hội Hoa Kỳ ước tính rằng lạm phát đang khiến các hộ gia đình điển hình trong nước mất thêm 728 đô la mỗi tháng để duy trì lối sống của họ so với một năm trước. Với tỷ lệ thế chấp 6,58 phần trăm hiện tại của Freddie Mac, một hộ gia đình điển hình đã mất một khoản vay khổng lồ trị giá 114.200 đô la để mua một ngôi nhà giả định không có thay đổi về thu nhập.

Lãi suất, việc làm, niềm tin của người tiêu dùng (kỳ vọng suy thoái) là chìa khóa cho quỹ đạo của nền kinh tế và nhà ở. Hãy tập trung vào các chỉ số này.

Ted