Doanh số bán nhà hiện tại giảm 35% trong tháng mười một 2022 và hàng tồn kho đạt mức cao nhất 29-Month
Doanh số bán nhà hiện tại giảm 35% trong tháng mười một 2022 trên cơ sở hàng năm cho cả tháng (trên cơ sở chưa điều chỉnh) và trên tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa (SAAR) theo Hiệp hội quốc gia về Realtors® (NAR). Doanh số bán hàng hiện đã giảm trong 10 tháng liên tiếp trên SAAR lần đầu tiên trong lịch sử. Doanh số bán hàng từ đầu năm đến nay đã giảm 16,2% tổng thể với gia đình đơn lẻ giảm 15,5% và chung cư-nhà phố giảm 21,2%.
Số tháng tồn kho tăng lên đến 3,5 tháng trên cơ sở điều chỉnh theo mùa, mức cao nhất trong 29 tháng qua -- kể từ tháng sáu 2020.
Giá trung bình đã tăng 3,5% lên 370.700 USD trong tháng 11 so với một năm trước nhưng giảm từ mức cao kỷ lục mọi thời đại của tháng sáu 2022 là 413.800 USD. Tuy nhiên, giá trung bình đã tăng 129 tháng liên tiếp trên cơ sở hàng năm, chuỗi tăng dài nhất trong lịch sử.
Điểm Hộp -- Doanh số Bán Nhà Hiện Tại tháng mười một 2022 National Association of Realtors® (NAR)
Doanh số Hàng tháng – dữ liệu thô không được điều chỉnh theo mùa
326.000 trong tháng tháng mười một 2022
giảm 12,1% liên tiếp so với 371.000 doanh số bán hàng trong tháng mười 2022
giảm 35,2% so với năm trước so với 503.000 doanh thu trong tháng mười một 2021
Số Doanh thu Hàng năm Điều chỉnh theo Mùa (SAAR)
4,09 triệu SAAR tính đến tháng mười một 2022 – mức thấp nhất kể từ tháng năm 2020 vào thời điểm bắt đầu đại dịch
giảm 7,7% tuần tự từ doanh số bán hàng của tháng mười 2022 là 4,43 triệudown 35,4% so với năm trước từ 6,33 triệu tháng mười một 2021
Theo dõi doanh số 12-Months – dữ liệu thô không được điều chỉnh theo mùa
5,21 triệu cho 12 tháng kết thúc tháng mười một 2022 – dữ liệu thô không được điều chỉnh theo mùa
giảm 15,2% so với 12 tháng kết thúc tháng mười một 2021 của 6,15 triệu
giảm 3,3% tuần tự từ tháng mười 2022 của 5,39 triệu
Doanh số từ đầu năm đến nay – dữ liệu thô không được điều chỉnh theo mùa
Giá trung bình – tháng mười một 2022 | do tính mùa vụ hàng tháng lịch sử của giá nhà hiện tại, chỉ có một so sánh hàng năm được thực hiện
$370.700 – Không điều chỉnh theo mùa
tăng 3,5% so với 358.200 USD tháng mười một 2021
Doanh số bán hàng cho một gia đình theo giá và số ngày trung vị trên thị trường Trước khi có hợp đồng mua hàng được chấp nhận
Kể từ khi tháng bảy 2022 doanh thu đã giảm hàng năm trong mỗi và mọi phạm vi giá báo cáo của NAR.
Số tháng tồn kho – Điều chỉnh theo mùa
Trước đại dịch, 6 tháng kiểm kê nhà hiện tại được coi là bình thường. Tuy nhiên, tôi tin rằng với sự tích hợp đầy đủ các công nghệ và tìm kiếm tại nhà trực tuyến như các chuyến tham quan tại nhà ảo, chữ ký số và hỗ trợ đóng cửa như công chứng trực tuyến từ xa, mức bình thường mới chỉ bằng một nửa mức trước đại dịch. Vì vậy, tôi sẽ lập luận rằng Hoa Kỳ tổng thể bây giờ là bình thường trong số tương đối của danh sách. Những tháng hiện tại của hàng tồn kho của các ngôi nhà có sẵn để bán là nhiều nhất trong 29 tháng. Số tháng tồn kho không phải là một yếu tố trong tháng 11 làm giảm doanh số bán nhà vì tháng một 2022 đã thấy hàng tồn kho 1,8 tháng với doanh số bán hàng ở mức 6,49 triệu trên một SAAR.
Biểu đồ
Tỷ lệ bán hàng hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 4,09 triệu trong tháng mười một 2022 là mức thấp nhất kể từ tháng năm 2020 sau khi Hoa Kỳ giảm kỷ lục 22 triệu việc làm từ tháng 3 đến tháng 4 khi đại dịch tiến triển.
Biểu đồ tiếp theo cho thấy số liệu thô, chưa điều chỉnh doanh số bán nhà hàng tháng hàng năm từ 2019 đến tháng mười một 2022. So sánh thực tế không phải là 2022 con số doanh số hàng tháng với 2020 hoặc 2021 con số vì những dữ liệu này là bất thường do đại dịch. Lần duy nhất xem xét 2020 và 2021 dữ liệu trong tương lai sẽ là trong đại dịch tiếp theo để đóng vai trò là thước đo trong việc dự báo doanh số và hành vi thị trường tại thời điểm đó. Vì thị trường bình thường gần đây nhất là 2019, nên so sánh 2022 dữ liệu với 2019. Doanh số bán hàng trong 2022 tháng đã giảm liên tục trong năm tháng liên tiếp. Sự xói mòn trong doanh số bán nhà hàng tháng so với 2019-2022 đã là -15,9 phần trăm trong tháng Bảy, -10,9 phần trăm trong tháng Tám, -4,9 phần trăm trong tháng Chín, -19,7 phần trăm trong tháng Mười, và -19,3 phần trăm trong tháng Mười.
Các chi tiết khác bao gồm trong bản phát hành NAR tháng mười một 2022
Danh sách tồn kho 1,14 triệu đơn vị trong tháng mười một 2022 giảm 6,6% tuần tự so với tháng 10 nhưng tăng 2,7% so với một năm trước
Số tháng tồn kho vào cuối tháng mười một 2022 là 3,3 tháng (không được điều chỉnh theo mùa) so với 2,1 tháng trong tháng mười một 2021
Tài sản điển hình đã có mặt trên thị trường 24 ngày trước khi hợp đồng mua được chấp nhận so với 18 ngày một năm trước
61 Tỷ lệ nhà ở đóng cửa trong tháng mười một 2022 đã có mặt trên thị trường chưa đầy một tháng trước khi ký hợp đồng.
Những người mua nhà lần đầu tiên chiếm 28% số vụ đóng cửa vào tháng 11, tăng nhẹ so với 26% một năm trước. Tiếp tục xói mòn khả năng chi trả chắc chắn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng mua nhà lần đầu tiên để truy cập vào giấc mơ vĩ đại của người Mỹ với giá cả và lãi suất tăng. CNN báo cáo rằng theo 2022 hồ sơ của người mua nhà và người bán nhà của NAR, tỷ lệ người mua nhà lần đầu tiên giảm xuống mức thấp kỷ lục 26%, giảm từ 36% một năm trước.
Các nhà đầu tư đã mua 14% số nhà được bán trong tháng mười một 2022 so với 15% trong cùng tháng năm ngoái.
Người mua đã trả tất cả tiền mặt trong một lần bán hàng bốn (26%), tương tự như 24% một năm trước
Doanh số bán hàng đau khổ - bị tịch thu và bán hàng ngắn - đã tăng lên tới 2%
Nhấp vào đây để đọc thông cáo báo chí đầy đủ từ NAR.
Điều kiện kinh tế (lạm phát) và khả năng chi trả đầy thách thức hiện đang kiểm soát vận mệnh của thị trường nhà ở Hoa Kỳ.
Lạm phát - Những tháng gần đây đã chứng kiến tỷ lệ lạm phát cao nhất trong 40 năm đạt đỉnh ở mức 9,1% trong tháng 6 và đã giảm nhẹ xuống còn 7,1% tính đến tháng 11. Ủy ban Kinh tế Quốc hội Hoa Kỳ ước tính lạm phát hiện tại đang khiến các hộ gia đình tốn thêm 747 đô la mỗi tháng kể từ tháng một 2021 (hoặc 8.963 đô la trong 12 tháng tới) khi lạm phát cuối cùng trong phạm vi bình thường. Với lãi suất thế chấp 30 năm thông thường hiện nay là 6,27% (theo Freddie Mac), khoản thanh toán hàng tháng là 747 đô la sẽ trả cho khoản vay 121.066 đô la. Lãi suất thế chấp lãi suất cố định 30 năm thông thường đã tăng hơn gấp đôi so với mức thấp kỷ lục mọi thời đại là 2,65% trong tháng một 2021.
Triển vọng suy thoái – Tin tốt là ước tính cuối cùng cho GDP Q3 năm 2022 hàng năm, tăng trưởng lạm phát đạt ở mức mạnh 3,2%. Tin xấu là nhiều (nhưng không phải tất cả) các nhà phân tích dự kiến một cuộc suy thoái trong 2023:
Fannie Mae: Suy thoái kinh tế sẽ bắt đầu trong Q1 2022
Bloomberg: Xác suất suy thoái hiện là 100% trong vòng 1 năm
PIMCO – suy thoái có nhiều khả năng hơn không nhưng nhẹ
JPMorgan - suy thoái nhẹ trong 2023
Forbes: Suy thoái sẽ bắt đầu muộn 2022 hoặc sớm 2023
S&P Global – suy thoái nhẹ vào đầu năm tới với sự phục hồi trong nửa 2sau của năm. 2023
Cựu Chủ tịch Fed Boston Eric Rosengren - Mỹ có thể sẽ suy thoái nhẹ 2023
FitchRatings – suy thoái kinh tế sẽ bắt đầu trong Q2 2023
Đại học Michigan - suy thoái nhẹ trong 2023
World Bank: Nguy cơ suy thoái toàn cầu 2023
Khi người tiêu dùng dự đoán một cuộc suy thoái, họ mua ít hơn gây ra suy thoái.
Khả năng chi trả – tháng mười một 2022 dự báo từ MBA và Fannie Mae về giá nhà trung bình và lãi suất trong 2023 cuộc gọi yêu cầu tiền gốc hàng tháng và thanh toán lãi suất cho một hộ gia đình mua nhà điển hình tăng từ 2020 đến 2023 lên 57,3 phần trăm đến 69,4 phần trăm, một cách tôn trọng. Mức lương trung bình từ 2020 đến 2022 chỉ tăng 9,4% so với mức lương trung bình.
Kênh Bán Nhà – NAR Pending Home Sales tháng mười một 2022 | Chỉ số Đang Chờ Bán Nhà của Hiệp hội Nhà Môi Giới Bất Động Sản Quốc Gia (hợp đồng mua nhà mới ký kết) cho tháng mười một 2022 đã giảm 37,8% so với 1 năm trước và giảm 4,0% liên tục từ tháng 10. Doanh số bán nhà đang chờ xử lý thường đóng cửa trong 90 ngày tới và đã giảm sáu tháng liên tiếp. Chỉ số tháng 11 là mức thấp thứ hai trong 20 năm qua, với mức thấp nhất được đăng tải trên tháng tư 2020 tại thời điểm xảy ra đại dịch.
Mặc dù NAR dự báo 4,78 triệu doanh số bán nhà hiện tại với giá ổn định trong 2023, vẫn không có gì trên radar kinh tế cho thấy xu hướng bán nhà bị thu hẹp sẽ thay đổi đáng kể trong sáu đến 12 tháng tới. Việc cắt giảm 35% nhu cầu cùng với nguồn cung tăng lên tạo tiền đề cho giá trị và giá cả giảm.
Theo dõi tôi trên Twitter tại https://twitter.com/DrTCJ
Ted