Những cơn gió ngược, ít nhất là trong ba quý tới
Triển vọng cho vay nhà ở và dân cư tháng một 2023
Cho dù bạn muốn Fed thức dậy vào ngày mai khó khăn thế nào và lãi suất thấp hơn, điều đó có thể sẽ không xảy ra. Doanh số bán nhà ở và khối lượng cho vay nhà ở phải đối mặt với những trở ngại mạnh mẽ theo dự báo hàng tháng mới nhất của tháng một 2023 từ Fannie Mae và MBA.
Lãi suất là một trong nhiều yếu tố tác động đến khả năng chi trả nhà ở và nhu cầu cuối cùng. Mặc dù tỷ lệ thế chấp nhà ở trong 30 năm cao hơn một phần ba so với mức được ghi nhận vào đầu những năm 1980, nhưng tỷ lệ này cao gấp đôi so với 2,65% được đăng trên tháng một 2021. Biểu đồ đầu tiên cho thấy tỷ lệ cố định, lãi suất thế chấp thông thường 30 năm hàng tuần kể từ ngày 2018 theo báo cáo của Freddie Mac trong Khảo sát Thị trường Thế chấp Chính của họ, đã được tiến hành kể từ tháng tư 1971. Tỷ lệ mới nhất là 6,15% như được báo cáo trên Ngày 19 tháng một năm 2023 và giảm từ 6,33% tuần trước.
Kỳ vọng Lãi suất
Kỳ vọng lãi suất nhà ở vẫn khác nhau giữa kỳ vọng của Fannie Mae và MBA như được trình bày trong các bảng dưới đây. Bảng đầu tiên cho thấy mức giá hàng năm và hai quý tiếp theo. Trong khi MBA cho thấy tỷ lệ hàng năm hầu như không tăng từ 2022 lên 2023 (tăng từ 5,4 phần trăm lên 5,6 phần trăm), Fannie Mae dự đoán mức tăng 100 điểm cơ bản sẽ tăng từ 5,3 phần trăm trong 2022 đến 6,3 phần trăm.
Doanh số bán nhà hiện tại & Giá trung bình
Fannie Mae và MBA dự báo doanh số bán nhà hiện tại sẽ giảm trong năm 2023. Tuy nhiên, Fannie Mae nhận thấy doanh số giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1995, giảm 22,4 phần trăm so với cùng kỳ năm trước xuống còn 3,95 triệu đơn vị. MBA dự kiến 4,43 triệu doanh số bán nhà hiện tại, giảm 12,8% so với 2022.
Cả hai hiện đang kỳ vọng giá nhà giảm trung bình ở mức 2023, với Fannie Mae giảm 4,2% và MBA giảm 3,3%. Dự báo cá nhân của tôi kêu gọi giá trung bình giảm từ 10 phần trăm xuống 14 phần trăm trong 2023 Vs 2022 do nền kinh tế đang xói mòn, tỷ lệ cao và các vấn đề về khả năng chi trả.
Bán nhà mới
Với kỳ vọng lãi suất cao hơn nhiều, Fannie Mae dự báo doanh số bán nhà mới sẽ giảm 12,7% trong 2023 năm so với mức giảm 4,2% của MBA. Cả hai đều có mức tăng doanh số bán nhà mới ở 2024 trong khoảng từ +7,9 phần trăm (Fannie Mae) đến 18,8 phần trăm (MBA). Kể từ năm 2002, trung bình có một đợt bán nhà mới cho mỗi 8,9 lần đóng cửa nhà hiện tại. Ước tính có khoảng 470.000 ngôi nhà mới chưa bán đang được xây dựng ở tháng mười hai 2022, đây là con số cao nhất kể từ tháng ba 2008 khi bong bóng nhà ở nổ tung.
Cho vay Mua nhà ở
Lãi suất tăng đã làm giảm hoạt động tái cấp vốn trong 2022 so với 2021, giảm 74% ban đầu, với mức giảm dự kiến 32,7% đến 47,9% trong 2023. Hơn một nửa số người cho vay thế chấp nhà ở trong kinh doanh trong 2021 người hiện đang mất việc trong ngành thế chấp với nhiều lần cắt vẫn còn xuyên qua hệ thống. Cho vay mua hàng được tăng thêm 16,1% trong 2023 (trung bình của Fannie Mae và MBA), nhưng tăng 12,8% trong 2024 do lãi suất thấp hơn.
Cả Fannie Mae và MBA đều không kỳ vọng có sự thay đổi trong quỹ đạo cho vay ít nhất là trong quý ba của năm2023. Như minh họa dưới đây, mỗi MBA và Fannie Mae đều dự đoán được mức giảm cho vay hàng quý trong Q1, Q2 và Q3 2023 trước khi bước vào giai đoạn khó khăn.
Triển vọng có thể tăng một đồng xu tùy thuộc vào lãi suất, cho dù suy thoái kinh tế xảy ra, niềm tin của người tiêu dùng và lạm phát. Ủy ban Kinh tế Liên hợp Quốc hội Hoa Kỳ ước tính rằng lạm phát đang khiến các hộ gia đình điển hình trong nước mất thêm 747 đô la mỗi tháng để duy trì lối sống của họ so với một năm trước. Ở mức thế chấp hiện tại, một hộ gia đình điển hình mất khoảng $120.000 khả năng vay để mua một ngôi nhà giả định không có sự thay đổi về thu nhập.
Tính đến hôm nay, có vẻ như ba quý đầu tiên của 2023 sẽ tiếp tục thách thức các lĩnh vực nhà ở và cho vay - ít nhất là thông qua ba quý đầu tiên của 2023. Trong khi Fed đang báo hiệu mức tăng tương đối nhỏ 0,25% trong lãi suất Quỹ Dự Trữ Liên Bang tại cuộc họp Fed sắp tới, họ cũng nhắc lại ý định duy trì lãi suất cao hơn cho đến cuối năm.
Ted