Q2 2023 Chu kỳ Bất động sản Trên khắp Hoa Kỳ & 54 Tàu điện ngầm, 5 Loại Bất động sản - Bác sĩ Glenn Mueller
Doanh số bán bất động sản thương mại của Hoa Kỳ đạt mức kỷ lục 912,5 tỷ đô la trong 2021 và sau đó niêm yết doanh số bán hàng thương mại tốt thứ hai là 730,7 tỷ đô la trong 2022 theo dữ liệu từ MSCI-Real Capital Analytics sử dụng doanh số bán bất động sản cá nhân và danh mục đầu tư từ 2,5 triệu đô la trở lên trên toàn Hoa Kỳ. Biểu đồ đầu tiên cho thấy sự biến động của doanh số bán hàng thương mại hàng năm kể từ 2007, trước những năm gần đây là tốt nhất được ghi nhận.
Lãi suất cho vay và vốn hóa tăng bắt đầu từ Q4 năm 2022 và tiếp tục đang làm xói mòn doanh số bán bất động sản thương mại và giá trị trên toàn quốc. Tổng khối lượng giao dịch bất động sản thương mại của Hoa Kỳ tính đến thời điểm hiện tại tính đến thời điểm hiện tại của tháng bảy 2023 đã giảm 59% rất lớn với mức giảm đáng kinh ngạc là 74% trong tháng 7 theo dữ liệu MCSI - Real Capital Analytics. Nếu hai quý đầu tiên của doanh số bán bất động sản thương mại ở Hoa Kỳ trong 2023 quý tiếp theo cùng một mùa của doanh số bán hàng được tính từ 2013 đến 2019 (một giai đoạn với những cú sốc thị trường tối thiểu), doanh số sẽ đạt 319,3 tỷ đô la trong 2023, giảm 56,3% so với 2022 và thấp nhất kể từ 2012.
Tuy nhiên, sự sụt giảm doanh số bán hàng khác nhau giữa các loại bất động sản và thị trường. Một kích thước không phù hợp với tất cả khi nói về bất động sản thương mại. Ví dụ, một tàu điện ngầm có thể có thị trường văn phòng eo hẹp trong khi các thành phố khác trống hơn 30%. Và ở những người có 30 phần trăm cộng với vị trí trống trong văn phòng, không gian công nghiệp có thể trống từ 3 phần trăm trở xuống. Chìa khóa để tối ưu hóa lợi nhuận là biết thị trường cá nhân đang hướng tới đâu trên nhiều loại bất động sản.
Báo cáo của Tiến sĩ Glenn Mueller về Chu kỳ Bất động sản Thương mại hàng quý đưa ra cái nhìn tổng quan về những gì đang diễn ra trong bất động sản thương mại trên toàn quốc với các chi tiết cụ thể cho 54 metro bao gồm các bất động sản Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng, Bán lẻ và Khách sạn. Tiến sĩ Mueller xác định bốn giai đoạn riêng biệt trong chu kỳ bất động sản thương mại cung cấp các điểm quyết định cho các chiến lược đầu tư và rút lui. Trung bình sức chứa dài hạn là yếu tố quyết định chính của tốc độ tăng trưởng tiền thuê và cuối cùng là giá trị tài sản. Lý tưởng nhất là Giai đoạn 2 - Mở rộng là góc phần tư tốt nhất cho hiệu suất của nhà đầu tư bất động sản như được thể hiện trong các biểu đồ và thảo luận sau. Hầu hết các biểu đồ trong bản tóm tắt này được lấy trực tiếp từ báo cáo Q2 2023 của Tiến sĩ Mueller và có bản quyền.
Trong suốt chu kỳ, Tiến sĩ Mueller mô tả hành vi cho thuê trong mỗi Giai đoạn, sử dụng các Cấp độ Thị trường từ 1 đến 16. Sự cân bằng xảy ra ở Cấp độ Thị trường 11, trong đó tăng trưởng nhu cầu tương đương với tăng trưởng nguồn cung - theo nghĩa đen là điểm ngọt. Cân bằng Thị trường Cấp 11 cũng là mức chiếm chỗ cao nhất.
Giai đoạn 1 - Phục hồi giảm vị trí trống, không xây dựng mới
1-3 Tăng trưởng cho thuê âm
4-6 Dưới mức tăng trưởng cho thuê lạm phát
Giai đoạn 2 - Mở rộng giảm vị trí trống, Xây dựng mới
6-8 Thuê Nhanh chóng Hướng tới Các Cấp Xây Dựng Mới
8-11 Tăng trưởng tiền thuê nhà cao trong Thị trường hẹp
Giai đoạn 3 - Tăng cường cung ứng tăng tuyển dụng, Xây dựng mới
11-14 Tăng trưởng Tiền thuê Tích cực Nhưng Từ chối
Giai đoạn 4 - Suy thoái tăng tuyển dụng, hoàn thành nhiều hơn
14-16, sau đó quay lại 1 Dưới Lạm phát, Tăng trưởng Tiền thuê Âm
Tăng trưởng Tiền thuê trong suốt chu kỳ được đặc trưng như sau:
Các thay đổi về tiền thuê nhà và chỗ ở cho Q2 2023, theo báo cáo của Mueller, được nêu chi tiết cho Hoa Kỳ về tổng thể trong bảng. Các bất động sản công nghiệp có mức tăng tiền thuê nhà hàng năm lớn nhất tăng 8,9 phần trăm so với năm trước, tiếp theo là bán lẻ ở mức 3,8 phần trăm. Mức tăng tiền thuê văn phòng hàng năm là 0,8% sau sự sụt giảm lớn kể từ khi bắt đầu đại dịch cho thấy thị trường có thể đang gần chạm đáy cùng với sự dịch chuyển của người thuê khi các hợp đồng thuê được gia hạn cho các tài sản cao cấp hơn, có giá thuê cao hơn.
Báo cáo Q2 2023 của Tiến sĩ Mueller cho thấy giai đoạn chu kỳ hiện tại từ góc độ quốc gia đối với các loại tài sản. Xếp hạng lý tưởng là Giai đoạn 2- Mở rộng và Cấp độ Thị trường 11.
Công nghiệp - R&D Flex, Công nghiệp - Nhà kho, Bán lẻ - Khu vực/Cộng đồng, Bán lẻ - Cửa hàng Nhà máy, Bán lẻ - Trung tâm Mua sắm & Điện Khu vực và các loại tài sản Khách sạn nằm trong Giai đoạn 2 - Mở rộng trong Q2 2023 đối với Hoa Kỳ.
Các loại bất động sản ở hiệu suất cao nhất Thị trường Cấp 11 bao gồm: Công nghiệp - R&D Flex, Công nghiệp - Nhà kho, Bán lẻ - Khu vực/Cộng đồng (nghĩ đến các cửa hàng tạp hóa) và Bán lẻ - Cửa hàng Nhà máy.
Văn phòng – Trung tâm thành phố và Văn phòng – Ngoại ô đã được chuyển sang Giai đoạn 4 – Suy thoái. Các căn hộ đang trong Giai đoạn – 3 Tăng cung .
Trên đồ thị, số sau tên tàu điện ngầm cho biết có bao nhiêu Cấp độ Đánh dấu mà tàu điện ngầm đã thay đổi so với quý trước. Ví dụ, các khách sạn đã chuyển từ Cấp độ Thị trường 7 trong Q1 2023 sang Cấp độ Thị trường 8 kể từ Q2 2023, cho thấy sự cải thiện.
Tóm tắt các thuộc tính Office cho Q2 2023 được hiển thị trong biểu đồ tiếp theo cho 54 meto riêng lẻ trên toàn quốc. [Tải xuống báo cáo cho tất cả các loại thuộc tính khác – liên kết bên dưới.] Chỉ có sáu metro duy trì ở Giai đoạn 2 tối ưu - Mở rộng tính đến Q2 2023 được đặc trưng bởi Tỷ lệ trống giảm và Xây dựng mới. Số sau tên tàu điện ngầm là Cấp Thị trường .
New Orleans 10
Norfolk 10
Las Vegas 9
Richmond 9
Honolulu 8
Miami 8
Bốn metro đang ở trên đường giữa Giai đoạn 1 – Phục hồi và Giai đoạn 2 – Mở rộng:
Indianapolis 6
Orlando 6
Raleigh-Durham 6
Tampa 6
Giai đoạn 1 – Phục hồi (Từ chối Tuyển dụng và Không Xây dựng Mới)bao gồm các metro sau:
Cleveland 5
Hartford 5
Jacksonville 5
Thành phố Kansas 5
Atlanta 4
Cincinnati 4
Đảo Long 4
Denver 2
Minneapolis 2
San Antonio 2
Austin 1
San Francisco 1
Ba thị trường văn phòng đô thị ở Giai đoạn 3 - Tăng cung, đặc trưng với Tăng tỷ lệ trống và Xây dựng mới hơn:
Nashville 13
Thành phố Oklahoma 13
Bãi biển Palm 13
Ba đô thị nằm trong ranh giới giữa Giai đoạn 3 – Tăng cung và Giai đoạn 4 – Suy thoái:
Baltimore 14
Memphis 14
Bờ sông 14
Thành phố Salt Lake 14
Tất cả các siêu thị (26) còn lại và cả nước nói chung hiện đang trong Giai đoạn 4 – Suy thoái với tỷ lệ trống tăng và vẫn còn nhiều thành tựu hơn sắp ra mắt trên thị trường.
Hãy chú ý đến từng loại tài sản trong báo cáo tập trung vào các thành phố có nguồn cung dư thừa, và cả những thành phố có nhu cầu cung kéo dài.
Đối với báo cáo Q2 2023 bao gồm Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng, Bán lẻ và Khách sạn, nhấp vào https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-23Q2.pdf
Để tải xuống các báo cáo hàng quý hiện tại và trước đây, hãy nhấp vào daniels.du.edu/burns-school và cuộn xuống phần BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BANG THỰC TẾ CYCLE trên trang web.
Để tìm hiểu thêm về Bác sĩ Glenn Mueller, hãy nhấp vào daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Đối với các nhà thực hành bất động sản thương mại, báo cáo của Tiến sĩ Mueller là cần thiết phải đọc hàng quý. Một lần nữa, nhờ Glenn cho nghiên cứu thương mại tiên tiến đặc biệt. Đây là một trong những phân tích dữ liệu dày đặc nhất về bất động sản thương mại trên khắp Hoa Kỳ.
Ted