Chu kỳ Bất động sản trên khắp Hoa Kỳ và 54 Metro
5 Loại Bất Động Sản - Q1 2023 Bác Sĩ Glenn Mueller
Lãi suất cho vay và vốn hóa tăng bắt đầu từ Q4 năm 2022 và tiếp tục đang làm xói mòn doanh số bán bất động sản thương mại và giá trị trên toàn quốc, với tổng khối lượng giao dịch bất động sản thương mại của Hoa Kỳ trong Q1 năm 2023 là thấp nhất được công bố trong 11 năm theo dữ liệu MCSI (RCA). Tuy nhiên, sự sụt giảm doanh số bán hàng khác nhau giữa các loại bất động sản và thị trường. Một kích thước không phù hợp với tất cả khi nói về bất động sản thương mại.
Báo cáo của Tiến sĩ Glenn Mueller về Chu kỳ Bất động sản Thương mại hàng quý cung cấp thông tin tổng quan về những gì đang diễn ra trong bất động sản thương mại trên toàn quốc với chi tiết cụ thể cho 54 metro cho các bất động sản Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng, Bán lẻ và Khách sạn. Tiến sĩ Mueller xác định bốn giai đoạn riêng biệt trong chu kỳ bất động sản thương mại cung cấp các điểm quyết định cho các chiến lược đầu tư và rút lui. Trung bình sức chứa dài hạn là yếu tố quyết định chính của tốc độ tăng trưởng tiền thuê và cuối cùng là giá trị tài sản. Lý tưởng nhất là Giai đoạn 2 - Mở rộng là góc phần tư lý tưởng cho hiệu suất của nhà đầu tư bất động sản như được thể hiện trong hai biểu đồ và thảo luận sau. Hầu hết các biểu đồ trong bản tóm tắt này được lấy trực tiếp từ báo cáo Q1 2023 của Tiến sĩ Mueller.
Trong suốt chu kỳ, Tiến sĩ Mueller mô tả hành vi cho thuê trong từng giai đoạn, sử dụng các Cấp độ Thị trường từ 1 đến 16. Sự cân bằng xảy ra ở Cấp độ Thị trường 11, trong đó tăng trưởng nhu cầu tương đương với tăng trưởng nguồn cung - theo nghĩa đen là điểm ngọt. Cân bằng Thị trường Cấp 11 cũng là mức chiếm chỗ cao nhất.
Giai đoạn 1 - Phục hồi giảm vị trí trống, không xây dựng mới
1-3 Tăng trưởng cho thuê âm
4-6 Dưới mức tăng trưởng cho thuê lạm phát
Giai đoạn 2 - Mở rộng giảm vị trí trống, Xây dựng mới
6-8 Thuê Nhanh chóng Hướng tới Các Cấp Xây Dựng Mới
8-11 Tăng trưởng tiền thuê nhà cao trong Thị trường hẹp
Giai đoạn 3 - Tăng cường cung ứng tăng tuyển dụng, Xây dựng mới
11-14 Tăng trưởng Tiền thuê Tích cực Nhưng Từ chối
Giai đoạn 4 - Suy thoái tăng tuyển dụng, hoàn thành nhiều hơn
14-16, sau đó quay lại 1 Dưới Lạm phát, Tăng trưởng Tiền thuê Âm
Tăng trưởng Tiền thuê trong suốt chu kỳ được đặc trưng như sau:
Các thay đổi về tiền thuê nhà và chỗ ở cho Q12023, theo báo cáo của Mueller, được nêu chi tiết tổng hợp cho Hoa Kỳ trong bảng sau. Các khách sạn công bố mức tăng tiền thuê hàng năm lớn nhất tăng 19,1 phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, hãy nhớ lại sự sụt giảm lớn ở các khách sạn khi đại dịch bùng phát.
Báo cáo Q1 2023 của Tiến sĩ Mueller cho thấy giai đoạn chu kỳ hiện tại từ góc độ quốc gia đối với các loại tài sản. Các loại tài sản Công nghiệp (R&D Flex & Industrial), Bán lẻ (Khu vực/Cộng đồng, Cửa hàng Nhà máy, Trung tâm Mua sắm & Điện Khu vực) và Khách sạn thuộc Giai đoạn 2 – Mở rộng trong Q1 đối với các loại Tài sản tại Hoa Kỳ ở mức hiệu suất cao nhất Thị trường Cấp 11 bao gồm: Nghiên cứu & Phát triển Công nghiệp – Linh hoạt, Công nghiệp – Nhà kho, Bán lẻ – Khu vực/Cộng đồng (nghĩ đến các cửa hàng tạp hóa) và Bán lẻ – Cửa hàng Nhà máy . Văn phòng – Trung tâm thành phố được chuyển sang Giai đoạn 1 – Phục hồi . Các căn hộ đang trong Giai đoạn – 3 Tăng cung và Ngoại ô Văn phòng được phân loại trong Giai đoạn 4 – Suy thoái.
Bản tóm tắt cho các bất động sản Căn hộ cho Q1 2023 được trình bày trong bảng tiếp theo cho 54 hệ thống tàu điện ngầm riêng lẻ trên toàn quốc. [Tải xuống báo cáo cho tất cả các loại thuộc tính khác – liên kết bên dưới.] Chỉ có bảy metro duy trì ở mức Thị trường Cấp 11 tối ưu tính đến Q1 2023:
Chicago
Honolulu
Los Angeles
Milwaukee
New York
Bắc New Jersey
Pittsburgh
Chín thị trường căn hộ metros đang ở Cấp độ Thị trường 14, Giai đoạn 4 Suy thoái, đặc trưng với tỷ lệ trống ngày càng tăng nhưng vẫn còn nhiều đơn hàng xây dựng mới đang được triển khai:
Atlanta
Austin
Charlotte
Jacksonville
Las Vegas
Memphis
Nashville
Phoenix
Sacramento
Tất cả các thành phố lớn còn lại và quốc gia hiện đang ở Giai đoạn 3 – Tăng cung với Tỷ lệ trống tăng nhưng vẫn bắt đầu xây dựng mới.
Điều đáng ngạc nhiên là thị trường Căn hộ đã bị xói mòn nhanh chóng như thế nào từ tình huống tốt nhất có thể (Cấp độ Thị trường 11) kể từ Q4 2021 như được trình bày dưới đây, chỉ với hai metro trong Giai đoạn 3 – Tăng cung tại thời điểm đó: Las Vegas và Nashville.
Hãy chú ý đến từng loại tài sản trong báo cáo tập trung vào các thành phố có nguồn cung dư thừa, và cả những thành phố có nhu cầu cung kéo dài.
Đối với báo cáo Q1 2023, nhấp vào https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-23Q1.pdf
Để tải xuống các báo cáo hàng quý hiện tại và trước đây, hãy nhấp vào daniels.du.edu/burns-school và cuộn xuống phần BÁO CÁO CYCLE THỊ TRƯỜNG BANG THỰC TẾ trên Trang web.
Để tìm hiểu thêm về Bác sĩ Glenn Mueller, hãy nhấp vào daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Đối với các nhà thực hành bất động sản thương mại, báo cáo của Tiến sĩ Mueller là cần thiết phải đọc hàng quý. Một lần nữa, nhờ Glenn cho nghiên cứu thương mại tiên tiến đặc biệt. Đây là một trong những phân tích dữ liệu dày đặc nhất về bất động sản thương mại trên khắp Hoa Kỳ.
Ted