Triển vọng giá nhà ở Hoa Kỳ - Liệt kê xu hướng giá ở 50 hệ thống tàu điện ngầm lớn nhất - NerdWallet

Một câu hỏi cốt lõi ngày nay là giá nhà và giá trị sẽ làm gì trong 2023? Dự báo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia® (National Association of Realtors®, NAR) kêu gọi doanh số bán hàng giảm thêm 6,8 phần trăm trong 2023, nhưng họ dự kiến giá nhà trung bình hàng năm sẽ tăng tối thiểu 0,3 phần trăm. Fannie Mae nhận thấy doanh số bán nhà giảm 21,1% và giá giảm 1,5% trong khi MBA kêu gọi giảm 12,6% doanh số và giảm 3,4% giá. Redfin cho biết giá trung bình sẽ giảm 4%. FitchRatings dự báo giá giảm từ 10% xuống 15% và Zonda giảm 15%. NerdWallet cho biết John Burns Real Estate Consulting thấy mức giảm từ 20 đến 22 phần trăm so với mức cao được công bố vào đầu năm 2022 nhưng Realtor.com dự kiến sẽ tăng giá 5,4 phần trăm. Có, đó là rất nhiều ý kiến.

Trong số các nghiên cứu mới nhất về chủ đề và các số liệu cơ bản là đánh giá giá niêm yết nhà của NerdWallet. Họ đã kiểm tra www.realtor.com dữ liệu so sánh giá niêm yết trung bình cho Q3 2021 và Q2 2022 đến Q3 2022 trên 50 metro lớn nhất ở Hoa Kỳ. Để có được so sánh giữa các quả táo, họ đã điều chỉnh tất cả các giá trị thành đô la tháng chín 2022 bằng cách sử dụng dữ liệu Chỉ số Giá Tiêu dùng từ Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ. Các phát hiện của họ được nêu chi tiết trong bảng đầu tiên. Trung bình trên 50 thị trường này, giá niêm yết tăng 2,2% trong 12 tháng kết thúc Q3 2022 nhưng giảm 2,3% tuần tự từ Q2 xuống Q3 2022, lạm phát đã điều chỉnh.

Phương châm TINSTAANREM được áp dụng — Không có gì là một thị trường hoặc nền kinh tế bất động sản quốc gia. Điều này cũng đúng đối với những thay đổi về giá niêm yết, giá bán và khối lượng. Mỗi nền kinh tế đều khác nhau.

Bảng tiếp theo được sắp xếp từ mức giảm giá niêm yết từ lớn nhất đến nhỏ nhất từ Q2 đến Q3 2022. Những thị trường nóng nhất trong những năm gần đây cho thấy một số mức giảm lớn nhất trong việc chào giá. Austin và Utah đều chứng kiến mức giảm hơn 8% trong giá chào bán từ Q2 đến Q3 2022.

Trước khi kết luận rằng giá nhà đã thay đổi từ Q2 sang Q3 2022, tính mùa vụ của giá nhà cần được xem xét. Như biểu đồ sau đây cho thấy, giá thay đổi từ quý này sang quý khác. Thông thường, Q1 là quý thấp nhất cả về số lượng bán hàng và giá cả, Q2 là đỉnh điểm hàng năm, Q3 giảm nhẹ so với Q2 và Q4 khi số lượng bán hàng giảm - ít nhất là trước đại dịch. Đây là giá danh nghĩa, tức là không được điều chỉnh theo lạm phát. Điều này ngụ ý rằng giá niêm yết thực tế (điều chỉnh lạm phát) đã giảm 1,9 phần trăm trong Q3 năm 2022 so với Q2 năm 2022 (giảm 2,3 phần trăm đang yêu cầu giá trừ đi 0,4 phần trăm điều chỉnh giá theo mùa). Giá bán giảm nhiều hơn mức này khi xem xét việc giảm giá trong các cuộc chiến đấu thầu trong danh sách mua nhà. Trong Q2 2022, Redfin báo cáo rằng 56 phần trăm đề nghị của họ có giá thầu cạnh tranh so với 44 phần trăm trong Q3.

Bảng tiếp theo trình bày lại giá trung bình hàng quý (theo báo cáo của NAR) từ 2016 đến 2019 và chiết xuất thay đổi theo mùa từ quý này sang quý khác. Trong giai đoạn bốn năm này (sau khi điều chỉnh lạm phát), giá Q1 trung bình thấp hơn 2,5% so với giá Q4, Q2 trước đó (đỉnh hàng năm) tăng 9,0% khi so sánh với Q1, Q3 giảm chỉ 0,4% trung bình so với Q2 và Q4 giảm 2,4% so với Q3.

Giá bán là một chức năng của sự tương tác giữa cung và cầu. Nếu nhu cầu giảm và nguồn cung tăng đủ, giá sẽ giảm. NAR báo cáo doanh số tháng mười một 2022 giảm 35% so với 1 năm trước so sánh tháng 11 (sử dụng dữ liệu doanh số thô, chưa điều chỉnh) và doanh số hàng năm cũng được điều chỉnh theo mùa. Đồng thời, số tháng tồn kho đã tăng lên mức cao nhất được thấy trong 29 tháng theo báo cáo của NAR như được thể hiện trong bảng.

Nghiên cứu NerdWallet cũng cho thấy lượng danh sách tăng lên trong 50 metro đông dân nhất trong quý gần nhất, tăng trung bình 57,8% như được nêu chi tiết trong bảng. Một số thành phố lớn; Austin, Nashville, Phoenix, Raleigh, và Salt Lake City đã chứng kiến lượng hàng tồn kho được bán tăng gấp đôi từ Q2 2022 đến Q3.

Giá nhà tiếp tục tăng cao hơn thu nhập, điều này tác động tiêu cực đến khả năng chi trả và làm giảm thêm doanh số bán hàng. Vào đầu những năm 1980, giá nhà được coi là tốt nhất nếu giá nhà bằng bốn lần hoặc ít hơn thu nhập của chủ nhà. Bội số thu nhập đến giá nhà mới nhất và trung bình cho 50 metro lớn nhất được nêu chi tiết trong bảng. Giá nhà trung bình nhiều lần trong nhóm này là 5,7 lần thu nhập điển hình. Sự kết hợp đang làm tăng lãi suất. Khoản vay thế chấp thông thường có lãi suất cố định trong 30 năm gần đây trung bình là 6,42% (theo báo cáo của Freddie Mac Ngày 29 tháng mười hai năm 2022) - hơn gấp đôi 3,11% được báo cáo một năm trước. Với giả định giảm 20% liên tục và giá nhà điều chỉnh theo lạm phát không đổi, tiền gốc và tiền lãi thanh toán hàng tháng đã tăng từ 1.267,98 USD (đối với một ngôi nhà có giá trung bình là 370.700 USD vào tháng 11 theo báo cáo của NAR) lên 1.858,89 USD - tăng 46,6%. Trong 12 tháng gần đây, mức lương trung bình theo giờ chỉ tăng 5,1% theo Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ. Các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đã tăng gấp 9 lần so với thu nhập trong 12 tháng qua.

Tóm tắt Kỳ vọng Suy thoái Mới nhất

Fannie Mae – cuộc suy thoái vừa phải sẽ bắt đầu vào Q1 2022

Bloomberg – xác suất suy thoái hiện là 100% trong vòng một năm

PIMCO – suy thoái có nhiều khả năng hơn nhưng nhẹ

JPMorgan – suy thoái nhẹ trong 2023

Forbes – suy thoái sẽ bắt đầu vào cuối ngày 2022 hoặc đầu ngày 2023

S&P Toàn cầu – suy thoái nhẹ vào đầu năm tới với sự phục hồi trong nửa ^{đầu năm} 202302

Cựu Chủ tịch Fed Boston Eric Rosengren – Hoa Kỳ có khả năng sẽ có suy thoái nhẹ trong 2023

FitchRatings – suy thoái kinh tế bắt đầu trong Q2 2023

Các nhà kinh tế học của Đại học Michigan – suy thoái nhẹ ở phía trước trong 2023

Ngân hàng Thế giới – nguy cơ suy thoái toàn cầu trong 2023

Cuộc thăm dò ý kiến trên Twitter trực tuyến của Ted C Jones https://twitter.com/DrTCJ/status/1608060507914735616

Nhấp vào đây để đọc toàn bộ bài viết của NerdWallet.

Nhấp vào đây để biết giá nhà hiện tại trung bình từ NAR.

Điểm mấu chốt

Với mức giảm 35% doanh số bán nhà hiện tại (nhu cầu) vào tháng 11 này so với 1 năm trước, tăng 57,8% trong danh sách có sẵn để bán (cung cấp) từ Q2 lên Q3 2022, lãi suất tăng (gấp đôi trong 12 tháng qua) và tiềm năng suy thoái cao trong 2023 năm, dự kiến giá trị nhà sẽ giảm xuống 2023 - có lẽ lên tới 10 đến 14%. Mặc dù mỗi thị trường riêng lẻ sẽ khác nhau, nhưng tôi tin rằng giá tổng thể sẽ giảm. Điều đó có nghĩa là, mức giảm sẽ không giống như 2008 đến 2010 vì có rất nhiều vốn chủ sở hữu tồn tại trong hầu hết các chủ nhà hiện nay và chất lượng khoản vay là tốt nhất trong lịch sử. Tin tốt là phần lớn các chủ nhà ngày nay có vốn chủ sở hữu và lãi suất đáng kể từ 5 phần trăm trở xuống. Tuy nhiên, những người gần đây đã mua hoặc những người muốn mua nhà ngày hôm nay có thể gặp rủi ro.

Ted