恭喜！你已经决定把你对房主的梦想变成现实 - 随着斯图尔特标题帮助处理你的所有权，你有一个坚定的合作伙伴在你身边。我们在此帮助您完成交易的每一步，并确保顺利完成交易。

作为您值得信赖的资源，我们将为您提供实现房主身份所需的信息和资源。我们首先来回顾购房过程中的一些重要考虑因素。

你能负担得起多少房子？

在开始寻找梦想中的家之前，请决定您可以舒适地花多少钱。按揭贷款人最常会考虑以下所有因素：

  • 您的首付金额
  • 您的工作稳定性
  • 现有债务
  • 信用参考
  • 付款历史记录

了解您的信用状况以及信用机构如何评估您的信用也可能是一个决定因素，特别是当您开始联系借贷方时。有三家主要的信用报告机构会向您发送最新的信用报告。

贷款人通常使用以下两个合格准则来决定您可以管理多少贷款：

  • 您每月的住房费用：按揭付款、财产税、保险等。这些支出总额不应超过您每月总收入的 28%。
  • 您每月的生活费和任何长期债务：公用事业、汽车和学校贷款、儿童抚养费、健康和汽车保险等。这些支出不应超过您每月总收入的 36%。

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为您选择最佳房地产经纪人

一旦你评估了你的消费资格，你需要找到一个房地产经纪人来帮助你找到你完美的家。务必要选择一个能对您的需求做出反应并能指导您完成买房过程中的每一步的代理商。

这里有一些简单的指南，可以帮助您找到合适的代理商：

  • 如果您已经知道您想住的社区，就请在那个社区找一个代理商。
  • 寻找经验丰富、声誉良好的代理商；查看证书、业绩记录和所获奖项。
  • 寻找属于全国 REALTORS® 协会成员的人。
  • 寻找继续受教育的人，如认证住宅专家、认证住宅经纪人、REALTORS® Institute 毕业生或认证买家代表。这表明代理商对自己的事业和行业投入了很多。
  • 向您的家人和朋友寻求推荐。
  • 在做出最终决定之前，至少要面试三名代理商。

如果您被推荐给代理人，下面是一些您想询问的关于他或她的问题：

  • 和他们打交道是什么感觉？
  • 他们为您工作有多努力？
  • 他们是否给您一个不错的价格？
  • 是否有任何复杂因素？
  • 他们是否总是对您说实话？
  • 他们是一直在照顾您，还是只是对报酬感兴趣？
  • 您是否会再次使用他们的服务？

一旦您将选择范围缩小到前三个代理商，请向进入决选的代理商问以下问题：

  • 在过去六个月您成功代理过多少买家？
  • 您能提供最近三到六个客户的姓名和电话号码吗？
  • 您是主要与购房者打交道还是主要与卖家打交道？
  • 您有哪些专业职称？
  • 您的个人电脑、传真机、复印机、智能手机、语音信箱等是否都实现了完全自动化？
  • 您的佣金是多少？或者您是按小时收费还是固定收费？
  • 您是否有房屋检查员，保险代理人和信誉良好的借贷方的名单供我考虑？
  • 我们的报价将包括哪些条款来保护作为买家的我们？
  • 在您给我看其他房地产公司的挂牌房产之前，您是否会先试图把您的挂牌房产卖给我？
  • 您是否有关于业主待售房产的信息？
  • 您将如何帮我省钱？
  • 您将如何保护我的利益？为什么我应该雇佣您而不是另一个代理商？

现在，在对潜在代理商进行最后一次面试后，有一些问题要问自己。以下问题的答案将增加您为您和您的家人选择最好的房地产代理商的机会。

  • 哪一位回复了您的电话？
  • 哪一位问了问题来决定您在房屋方面想要/需要什么？
  • 哪一位做了财务分析来确定您能负担多少款项？
  • 哪一位提出了融资方式？
  • 哪一位看起来对社区最了解？
  • 哪一位把事情解释得最清楚？
  • 哪一位让您感觉最轻松自在？

请记住，购房者，你需要像房屋卖家一样寻找房地产经纪人。

你看，每笔销售都有两面。卖方由上市代理人代表。买方由销售代理代表。销售代理也被称为买方的代理。通常，房地产佣金由卖方支付。因此，销售代理虽然代表买方，但对卖方负有一定的责任。作为购房者，如果您想让房地产经纪人只代表您的利益，您将需要雇用并向您自己的房地产经纪人支付佣金。这些房地产代理人通常被称为买方代理人。

如果您在报纸、家庭销售杂志或在线刊物中致电单个分类广告，您很可能致电刊物代理人。

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选择最有利的抵押贷款贷款人

您的房地产经纪人将指导您完成获得最适合您财务需求的抵押贷款人的过程。

每个贷款人都是不同的，所以一定要选择一个能与你和你的特定需求合作的贷款人。购买提供最佳优惠的贷款人。咨询多家抵押贷款公司，并使用一项或多项报告服务。如果没有覆盖您所在地区的报告服务，请在您自己的银行或通过以下任何来源开始搜索：

独立抵押贷款公司

独立抵押贷款公司占所有房屋抵押贷款的一半以上，包括大多数VA担保和联邦住房管理局（FHA）担保的贷款。

储蓄机构

储蓄和贷款协会以及储蓄银行起源于近四分之一的房屋抵押贷款。大多数是常规贷款 - 那些没有退伍军人管理局或农民家庭管理局保证，或由FHA承保的贷款。

商业银行

商业银行活跃于住宅贷款。银行也是移动购房者贷款的主要供应商。

抵押经纪人

抵押贷款经纪人充当中间人。经纪人通过与当地、区域和国家贷款人的关系密切关注抵押贷款市场，并且可以将潜在借款人转介给抵押贷款银行家、储蓄机构或商业银行。经纪人不借钱，也不能批准贷款。

信用合作社

信用合作社占所有第一抵押贷款的近三分之一，但您必须是会员。

公共机构

州和地方金融机构通过出售免税债券，向符合条件的低收入和中等收入首次购买者提供低于市场水平的融资。

雇主和工会

不要忽视您的雇主作为援助来源。雇主可以补贴利息，甚至充当贷款人。工会是另一种可能性。AFL-CIO 提供所谓的“工会特权”。签约的工会可以向符合条件的会员提供首次住房贷款，但只需低至3%。

请记住，您的房地产经纪人应该能够提供大量帮助，为您的交易找到合适的贷款人。

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选择正确的抵押贷款

您旅程的下一步是选择适合您个人财务需求的抵押贷款类型。虽然有些人可以为新房支付现金，但大多数人需要抵押贷款。这是贷款人的技能和知识将生效的地方。

简而言之，你正在从抵押贷款机构那里购买贷款，并且在房屋狩猎之前进行资格预审会让你领先于游戏。你对你能负担得起多少房子的研究将为你显示你有资格获得哪些抵押贷款。

首先，回顾您可能遇到的主要抵押贷款类型。以下列表包含您最有可能看到的抵押贷款。再次提问；您的贷款人将很乐意解释每种类型的贷款安排，并满足您的所有疑虑。

固定利率抵押贷款 (FRM)

这是标准的抵押贷款模型。这是最古老、最容易理解的一种抵押贷款。它的主要吸引力在于利率和还款额在贷款的整个生命周期（通常是 15 年或 30 年）内保持固定。然而，如果利率下降，贷款人就不能从新的低利率中获益，除非通过再融资。

可调利率抵押贷款 (ARM)

在这种抵押贷款中，您支付的利率随着经济中其他利率的上升和下降而变化。因此，作为借款人的您承担了利率上升的风险，而如果利率下降，您将受益。 

要问的关于 ARM 的一个基本问题是：在每次审核和整个贷款期限内，您的利率可以提高多少，是否有限制。没有上限，您就无法预测您的利率是多少，因此，您的月供可能会发生变化。

可转换选项

FRM 和 ARM 是目前房屋买家的主要选项。可转换抵押贷款代表了两者之间的某种妥协。它面向那些既希望享受 ARM 的优势，又希望限制利率上升风险的人。

在这种安排下，买家从 ARM 开始，但可以选择在贷款期间的特定点转换为 FRM。您可以问借贷方以下问题：您什么时候可以转换？您多久考虑一次这个选项？是否有任何预先收取的费用？是否要为有转换功能的 ARM 支付比没有转换功能的 ARM 更多的款项？如果和当您决定转换时，是否有额外的费用？找出借贷方的转换费率。

递增付款抵押贷款 (GPM)

有一种固定利率 GPM 开始还款较低，通常低于固定利率还款，也可能低于 ARM 还款，但逐渐上升（通常超过 10 年），然后在贷款的剩余年份保持平稳。

增长权益抵押贷款 (GEM)

这个选项是面向那些希望尽快还清抵押贷款的借款人。因此，利率仍然是固定的，但每月的还款金额会按照预先安排的时间增加，还款越多，本金余额就会减少。这种抵押贷款可以吸引那些预计有常规收入增长和希望快速建立权益的人。

15 年期抵押贷款

与 GEM 一样，15 年抵押贷款使借款人能够更快地偿还贷款，这意味着他们在抵押贷款的整个生命周期内可以更快地建立股权并支付更少的利息。

双周抵押贷款

对于那些想提前偿还贷款的人来说，另一个选择是每两周一次的抵押贷款。选择此选项的借款人不是每月支付一次抵押贷款，而是每月支付两次等额付款。

联邦住房管理局 (FHA) 担保贷款

FHA 在住房和城市发展部的控制下运营，主要负责管理政府住房贷款保险计划。该计划允许那些本来可能没有资格获得住房贷款的买家获得住房贷款，因为联邦住房管理局消除了借贷方的风险。

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什么是 FHA 贷款？

1937年，根据国会的法案，联邦住房管理局的成立是为了给美国家庭提供成为房主的独特机会。在此之前，购房者的选择仅限于短期贷款，期限从1年到5年不等。借款人必须对房产放下高达40%至50%的贷款，并在期限结束时偿还全部贷款余额。FHA通过提供30年抵押贷款彻底改变了当时的抵押贷款行业，并为全国的美国人提供了房屋所有权的可能性。多年来，各种计划继续使美国人的住房拥有更加容易和负担得起。

有几个值得注意的FHA住房贷款计划可用。

  • 标准固定速率 （FHA 203b）
  • FHA 可调整利率抵押贷款 （FHA 251）
  • FHA 2-1 买断（FHA 203b、FHA 251）
  • 节能抵押贷款计划

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付款问题

如果未能付款，FHA 会为经批准的贷款机构提供的抵押贷款提供保险。FHA 为各种抵押贷款提供保险，包括 FRM、ARM、GPM 和 GEM。首付款较低：5% 或更低。FHA 未设定其投保贷款的利率，因此您需要四处购物以获得最佳利率。

FHA 将投保的金额限制为以下较低者：当地平均房价的 95% 或联邦住房贷款抵押贷款公司设定的贷款限额的 75%，该公司是抵押贷款的大型买方和经销商。

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退伍军人管理局 （VA） 担保贷款

VA贷款具有FHA贷款的大部分优势，然后是一些优势，但它们也有资格限制。他们只提供给武装部队的退伍军人，目前在服役的人及其配偶。VA 贷款通常比市场利率低半个百分点或更多，并且无需降价即可获得。

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寻找完美的家

您现在已经准备好了，并在您的房地产经纪人的帮助下获得了您的资格预审或预先批准，可以找到您梦想的家。

确定您要寻找的房屋类型非常重要。你知道你想住的地方吗？您的孩子将就读哪种类型的学校？当地购物对您很重要吗？您会在公寓、联排别墅甚至预制房屋中感到舒适吗？与您的房地产经纪人讨论这些考虑因素，以便他们可以找到最适合您的房子。

为了帮助您的房地产经纪人完成此流程，请列出三个列表：需求清单、不想要的清单和梦想清单。考虑您当前的住房需求，喜欢，不喜欢和未来可能的生活变化，例如更多的孩子，更少的孩子，父母进出和其他重大事件。

您的需求列表可能包括：

  • 卧室数量
  • 浴室数量
  • 主卧室浴室
  • 独立餐厅
  • 车库
  • 地下室

您的“不想要”列表可能包括：

  • 小型浴室
  • 无柜台空间
  • 厨房/浴室无窗户
  • 小院子
  • 衣橱空间不足
  • 无车库

对于您的梦想清单，写下您家中想要拥有的所有功能，其中可能包括：

  • 壁炉
  • 带热水浴缸的泳池
  • 温室
  • 早餐角
  • 两个故事
  • 天窗

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提供优惠

你可能已经知道你想住在哪里，但是，如果你不这样做，请考虑以下几点：
  • 看看附近周围的房子。房屋和院子是否完好无损？这些房屋的状况将影响您购买的房屋的价值。

  • 是否具有视觉吸引力？彻底探索。它是否提供足够的隐私？你会维持地面还是雇佣某人？您喜欢景观美化还是设计自己的美化？查看后院时，您是否看到变压器、无线电广播塔、加油站、公交车站或玩夜间游戏的球场？

  • 它位于哪个领域？购物设施、银行、教堂、医院、学校、公园和电影院有多近？当然，你也想知道邻里犯罪率。前往当地警察局，索要附近抢劫、闯入、破坏、袭击和毒品相关问题的记录。犯罪是增加还是减少？

  • 交通状况如何？它将如何影响您上下班的通勤？重型交通也会产生噪音和空气污染。

  • 房子在下雨时会淹没的地方吗？水从街道和庭院排出的速度有多快？坡度和土壤吸收水的能力将决定水从房子排出的位置和速度。

无论你做什么，不要害怕问问题。您的房地产经纪人将非常乐意为您提供尽可能多的信息。请记住，这可能是您有史以来最大的购买量。提出问题，直到您对答案感到满意。

以下是您在选择梦想之家时需要考虑的其他几件事：

  • 不要爱上你看到的第一个家。新上市产品一直进入市场。最好的交易可能还在拐角处。你看到的房屋越多，你就越能了解你想要什么以及每个房子必须提供什么。

  • 不要选择房子，因为你喜欢室内装饰 - 一个家具齐全的房子并不总是结构上最合理的。查看房屋的实际结构。请记住，家具将离开当前所有者。

  • 用细齿梳穿过房子。打开柜子，打开每个开关，将家具移离墙壁，观察阁楼，打开水龙头并冲洗工作模式。寻找墙壁和天花板上的水点 - 你不想在买房子后发现屋顶正在泄漏。

  • 不要被推到做出选择。只有当你看到足够选择最好的一个时，才做出你的决定。

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结束交易

您终于找到了您的梦想房屋。您已经准备好说到做到了。但是等一下——在您在虚线上签字之前，在您花掉借贷方提供的钱之前，在您开始考虑室内和室外设计之前，请先弄清楚几件事。这些事项可以帮助您协商出比业主要求的更低的价格。

找出类似房产的销售价格，作为设定销售价格的指南。这些可比房产应当：

  • 在之前 6 个月内卖出
  • 房龄和条件都差不多
  • 拥有相近数量的卫生间、卧室和面积
  • 位于相似的地点和地段

如果您仍然觉得不舒服地设定价格，请考虑进行专业评估。估价师着眼于今天的房屋价值，以及社区如何影响未来的房地产价值。它们为房地产的真实市场价值提供了一个现实的数字

一旦您、您的房地产代理商和房主就房屋的销售价格达成了协议——请以书面形式记录下来。

不要透露您的策略，也不要口头提出报价。您知道您想要这栋房子，但在您确定卖家在法律上有能力转让所有权并满足其他条件之前，不要交出您的钱。请注意，在您支付房产费用之前，卖家不想交出契约。

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现在呢？

在您的房地产经纪人的协助下，向卖方提供一份书面合同，列明您和卖方为了进行销售而需要同意和履行的承诺和承诺。起草良好的合同应保护各方。

您提交的第一份合同应该是全面的，包括任何重要事项。请记住，一旦卖方接受合同，添加或更改任何内容可能为时已晚。在某些州，可能有标准房地产合同。但是，您应该确保您的合同至少包括以下内容：

  • 发行价格
  • 首付
  • 物业的法律描述
  • 传达标题的方法
  • 要支付的费用以及由谁支付
  • 存款金额
  • 买卖双方解除合同的条件
  • 结算日期
  • 融资安排
  • 家中出售的电器、家具和个人财产清单

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定金

在您提出报价后，下一步是确定您希望通过报价进行多大的存款。你希望认真的存款足够大，向卖家表明你是认真的，但不是那么大，你把大量资金置于风险之中。

一个建议是确保您的定金低于您报价的 2%。原因是，如果您的存款大于该金额，放款人将特别注意您如何拿出资金。您可能需要提供已取消支票的副本以及银行对账单，以表明您有钱要开始。通常情况下，这不是问题，但如果您的托管期限较短或几乎没有提出您的首付款，可能会给您带来不便。

限制您的存款也会在发生重大问题时为您提供保护，例如您与卖家之间出现令人讨厌或长期的争议。您在存款中绑定的资金越少，面临风险的资金就越少。

与房地产中几乎所有的东西一样，这一规则也有例外。在热门市场期间，酒店可能会有多个您感兴趣的优惠。大额存款可能会给卖家留下深刻印象，让他们接受您的报价而不是别人的报价，即使您的竞争对手提供的价格相同或略高。

由于大额存款确实给卖家留下了深刻印象，您可能还会发现，通过存入大额存款，您可以说服卖家接受较低的报价。更多的钱可以节省你的钱。

在购买新房子时，一切都是可以商量的。您的房地产经纪人可能对这个过程非常有帮助。购买新房时可协商的部分清单可能包括：

  • 价格
  • 融资
  • 交割成本，除非融资或法律另有规定
  • 入住率 — 您何时可以获得钥匙并搬入？
  • 绘画 - 卖家会重新绘画房子的一部分还是整个房子？
  • 维修 - 卖方是否会维修屋顶、管道、窗户等，以及将进行何种类型的维修和维修质量？
  • 院子 — 卖方是否会清除不需要的树木或灌木丛，并投入所需的景观美化？
  • 固定装置 — 哪些灯、风扇、电器等会留下来，哪些会留下来？
  • 墙纸 — 窗帘是留下还是走？
  • 家具 — 卖方是否将包括某些部件？
  • 预付税金和保险 — 卖家会用这些来抵免您吗？

谈判给你，买家，令人难以置信的力量，做出一个有利的交易。与任何谈判一样，准备做一些给予和接受。让您的房地产经纪人与您和卖家合作，为每个人提供最好的条件。

作为额外的预防措施，你也应该让专业检查员通过房子寻找潜在的问题。即使您已经进行了完整的演练，询问了正确的问题并与房地产经纪人讨论了报价，专业人士也可能会看到您容易忽视的事情。即使它们不是卖方需要维修的东西，至少你会知道任何潜在的问题。 

收到检查后，您需要留出足够的时间来审核和批准报告。如果您不批准报告，您可以与卖家协商应进行哪些维修以及由谁支付。否则，只要您在优惠中包含时间表，您就可以取消购买，而不会受到处罚。最多允许 10 至 15 天接收报告，5 天审核报告。

最后，您务必在报价中包含截止日期。这样，您和卖家都可以制定搬家计划，而卖家可以制定购买下一套房子的计划。这也允许在审查专业检查报告后重新谈判所需的时间。

虽然大多数交易实际上是在正确的日期完成，但要保持灵活性，以避免可能造成困难问题的延迟。

例如，如果您正在租房，并且需要通知房东您正在搬出，您可能希望在时间轴上具有一定的灵活性。否则，如果您的购买延迟了几天，您可能会发现自己住在汽车旅馆里，您的物品被装在移动货车里，同时支付存储费用。

你快要结束你的旅程了。很快，你的梦想将成为现实，你将生活在你的新家里。而且，既然你和卖家已经达成了共同协议，你就可以签署合同并放下你的诚意钱（表明你报价的严重性的钱）。在你把钥匙锁上之前，幕后涉及各种各样的人和服务来实现这一点。

首先，你想达成交易。关闭的道路很短，只有六个主要步骤。这些步骤通常在您的产权公司办公室处理。本次会议的参与者包括您、买方、卖方、您的律师——如果您拥有他们，您的房地产代理人、托管代理人以及可能对所有权转让有权益的任何其他人。

当然，最后一步是进来。恭喜！你现在已经实现了拥有自己家的美国梦。

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Stewart 称谓的补充信息。