产权保险在某些1031次交易所可能是“有点棘手”

虽然这个博客显然是非政治性的，但随着最近选举的结果，房地产投资者最重要的税收优惠之一似乎将保持不变 - 1031交易所。

结构合理的 1031 交易所允许房地产卖方通过将出售的房地产换成另一处房地产来递延出售房地产的资本收益税。通过 1031 交易所，卖方避免确认收益，直到对财产进行应税处置。如果卖方在拥有房产时死亡，卖方的继承人将逐步获得房产所有权，并且与卖方所有权期相关的收益从不征税。

卖方无需同时交换房产以获得税收优惠。延期交换是可能的，受某些和不灵活的规则的约束。这些规则包括识别和获取替代财产的时间段，以及如何处理销售收益。许多不同的交换场景都有特殊的规则，包括从构建到适应的交换，关联方交换和反向交换。如果卖方未能严格遵守所有规则，他们将没有有效的递延 1031 交易所，并且将不得不支付资本利得税（甚至可能是利息和罚款）。

产权保险在某些1031次交易所可能会有点棘手。在基本的“前向”交易所中，卖方首先出售被放弃的财产，然后购买替代财产，所有权被传递给所谓的“直接契约”。出售房产的契据从纳税人转给买方，而替代房产卖方的契据直接转给纳税人。标题不必通过第三方合格的中间人。该流程允许在特定交易结束时向真正的卖方和买方发行产权保险。

该过程在“反向”交易所或某些“构建以适应”交易所中是不同的，这些交易所可以构造为反向交易所。纳税人首先收购了替代财产，但没有“直接行为”。根据规则，纳税人在持有被放弃财产的所有权时，实际上无法获得所有权。纳税人使用交换住宿产权持有人 （EAT），该持有人持有替代财产的所有权，直至被放弃财产的出售完成。

在此结构中，所有者的产权保单中投保的适当“所有者”是作为产权持有人的 EAT。在纳税人从 EAT 获得替代财产的所有权之前，纳税人不是适当的被保险人。在新墨西哥州和大多数州，纳税人需要获得两个单独的产权政策。可能会提供有助于支付第二份保单费用的折扣。

要了解有关 1031 家交易所及其提供价值的更多信息，请访问 Stewart 的 1031 家交易所附属公司 Asset Preservation， Inc. 的网站。这篇博客试图强调各方在考虑交换时面临的一些问题。这不是法律建议；利益相关方应咨询自己的律师、税务顾问或会计师，以确定适合其情况的选择。

如果您、您的客户或您的客户正在进行 1031 次交换，请考虑在此过程的早期与您的产权公司合作，以了解不同物业的产权需要如何投保，以及如何获得保险和成本的最佳组合。