您使用社交媒体推荐业务 – 您是否遵守 RESPA？
免责声明：本博客仅供参考/指导之用，不构成提供法律建议或建立律师-客户关系。请咨询 RESPA 律师，以确保您理解并正确遵守任何和所有适用法律。在此提醒，一些州和地方法律禁止或以其他方式限制 RESPA 允许的活动。
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我经常被问及如何使用社交媒体来宣传和数字营销一家产权和结算公司的产品和服务。产权公司及其推荐合作伙伴（即贷款人、房地产经纪人、建筑商等）必须清楚了解房地产结算程序法案 1974 （RESPA） 第 8 条及其如何影响您对社交媒体的使用。仅仅在社交媒体上发布广告和营销，就可能使自己和贵公司或两者都受到违反 RESPA 的行为，这可能会受到严厉的民事和刑事处罚，以及声誉受损。
简而言之，根据 RESPA 第 8（a） 条，您不能为涉及联邦抵押贷款的房地产结算服务业务的转介提供或接受有价物。根据 RESPA 第 8（b） 节，您也不能为实际未履行或未赚取的服务分摊费用或收取费用。2011 年，消费者金融保护局 （“CFPB”） 从住房和城市发展部接管 RESPA 执法的唯一监管和联邦监督机构。随后，CFPB 发布了规则，以补充联邦金融机构审查委员会的社交媒体指南，该指南将社交媒体定义为“一种交互式在线通信形式，用户可以通过文本、图像、音频和/或视频生成和共享内容”（例如 Facebook®、Google® Plus、MySpace®、Twitter®、Yelp®、Flickr®、YouTube®、LinkedIn®、Second Life®、FarmVille® 和 CityVille®）。CFPB 还使用社交媒体来识别个别金融服务公司的 RESPA 合规问题。
从CFPB的角度来看，社交媒体对消费者造成伤害的风险增加，因为它很容易吸引客户。一些有风险的帖子示例包括：
- 一家产权公司希望邀请房地产专业人士在产权公司的 Facebook 页面上发布即将开业的广告，其中包含房地产专业人士的房地产网站链接。
- 产权公司将消费者引荐给贷款官员，以换取现金、营销材料和消费者信息。
- 一家产权公司与一家繁忙的当地建筑商签订了营销服务协议。建筑商将产权公司称为“首选”服务提供商或“合作伙伴”。你们都使用“点赞”，在图片中互相标记，并在彼此的业务和个人社交媒体页面上发表赞成的评论。
- 一家产权公司根据慈善机构是繁忙的当地房地产专业人士的最爱，在社交媒体上宣传向慈善机构捐款。
虽然 RESPA 允许产权公司从事推广和教育活动，但这些活动不得以推荐为条件或与推荐挂钩，并且这些活动不得拖欠任何担任推荐职位的人推荐您的结算服务业务的费用。仅仅因为您不支付使用社交媒体的费用，用户可以自由加入和发布并不意味着您可以使用这些平台为推荐合作伙伴做广告，而无需根据公平的市场价值分担此类广告的费用。虽然 RESPA 不禁止联合广告，但一方不得为广告支付低于其按比例分配的份额或超过公平市场价值的金额，否则可能会违反 RESPA。请记住，即使在社交媒体上，也可能有与促销和广告相关的费用。
那么，对于产权公司，是否有任何社交媒体注意事项？
注意事项
- 务必了解什么是有价物。任何利益或折扣都可能是“有价之物”，无论是否包括转账。
- 务必向消费者明确表明，您的帖子是“广告”，并将其放在各方社交媒体页面和任何联合营销材料的显著位置。一般而言，社交媒体上的商业活动推广应通过商业而非个人帐户和页面进行。
- 务必向公众分发广告，并确保网站或页面覆盖广泛的受众，而不是针对特定的消费者。
- 务必考虑书面广告和营销协议，以证明遵守 RESPA 第 8 条以及有关联合营销、广告、隐私和许可的州法律法规。
- 务必确保每个联合营销方就任何和所有服务按比例支付其公平市场价值份额，包括广告的创建、设计和分发，以及根据各方在广告中的突出程度。记得清楚地记录和说明您是如何得出各方为广告支付的，以及您如何得出公平市价并保留在您的合规记录中。
不该做的事
- 切勿与任何人交换任何“有价物品”以进行推荐，无论其规模多小。RESPA 没有小额“回扣”的例外。根据法律，即使是最低金额（即 5 美元的礼品卡）也被视为“有价物”。
- 请勿在社交媒体上认可推荐合作伙伴，因为这可能被视为推荐。在您使用“赞”之前，请询问这是否可能违反 RESPA 和州反转向法律。同样，不要要求或允许联合营销推荐来源认可您。
- 请勿支付通过网站或安排产生的销售线索的全部费用。各方必须为每次购买的任何销售线索支付公平市价。此外，在付款时不要拖欠任何分摊费用。每个推荐合作伙伴必须按比例支付所有费用。
- 请勿使用社交媒体向您推荐合作伙伴最喜欢的慈善机构捐款。如果捐赠是为了换取业务转介而提供，并且捐赠直接支付给慈善机构的事实不会将其从 RESPA 禁令中移除，则捐赠可能被视为“有价物”。同样，不要向慈善机构提供免费服务或折扣或服务，以换取慈善机构宣传您的结算服务。
通过社交媒体宣传和营销您的头衔、收尾和结算金融服务是吸引更多受众的好方法。请记得仔细研究 RESPA 和您所在州的法律要求，以确保您在社交媒体平台上的合规性。