与您的房地产合作伙伴进行营销：非 MSA 方式

本周，我将主持 ALTA ONE 的互动会议，深入探讨 RESPA 的营销规则，以及如何利用 ALTA 的购房者推广计划 （HOP） 给人留下正确的印象。继续阅读，了解预期内容，并确保在活动结束后回顾我的主要学习内容。房地产代理人和经纪人；抵押银行家和经纪人；产权公司和产权代理人；房屋保修公司；危险保险代理人；估价师；洪水和税务服务专业人员；以及房屋和害虫检查员都是房地产结算程序法（“RESPA”）涵盖的人员。根据 RESPA 第 8 节 （12 U.S.C. 2607），相关人员不得：

基本上，如果你不小心，回扣和分摊费用可能会让你陷入麻烦。但是，产权公司和产权代理人会按照第 8（c） 节的例外情况，通过正常营销和广告活动，避免违反 RESPA - 非营销服务协议。RESPA 第 8（c） 条允许“正常的推广和教育活动，这些活动不以转介业务为条件，也不涉及支付因担任转介结算服务或业务事故职位的人员产生的费用。”12 C.F.R. §1024.14（8）（2）（vi）。该例外情况是具体的，需要了解法院和消费者金融保护局 （CFPB） 的解释。

......那么，你能做什么？ 只要您遵守 RESPA，您就可以参与“正常促销活动”。需要考虑的一些事项包括：

  1. 务必考虑明确且充分列明关系条款的非排他性书面广告协议，包括广告的数量和频率、交付的时间范围和地点。 确保并保留这些协议，以证明您努力遵守 RESPA 以及管理联合营销工作的任何联邦和州法律法规。
  2. 务必确保联合品牌营销并非以换取推荐或以业务推荐为条件。 付款不得与推荐或成交挂钩。例如，如果产权公司正在抵消房地产经纪人在第三方房地产上市聚合商网站上的营销成本，并且经纪人将业务转介给产权公司，则产权公司可能会支付费用，以换取违反第 8 条的业务转介。
  3. 务必确保在双方之间以公平市价平等或成比例地分摊与任何房地产专业人士、建筑商、保险代理人、产权公司等一起完成的营销、广告或促销产品和费用等的所有成本和付款。 适当份额的构成应为 （1） 基于与广告相关的创建/设计、印刷、邮寄和其他服务的公平市场价值；以及 （2） 与广告中各方的突出程度和空间成正比。如果一方为宣传册、网页或广告支付的费用低于其适当份额，则可能违反第 8 条的反回扣规定

    例如：如果产权公司和房地产专业人士分享广告 50/50，则每个广告的分摊成本将是总成本的 50%。如果房地产专业人士拥有广告的3/4，而产权公司只有剩余1/4，房地产专业人士将支付总费用的3/4，而产权公司将支付剩余1/4。
  4. 务必记录并保留付款证据和确定实际营销机会的公平市场价值的方法，作为合规证明。 参与联合营销活动的各方应考虑以下事项。
    • 您如何确定公平市场价值？您的方法是什么？你是怎么想出你的数字的？
    • 您使用哪些参数来确定公平市价 （FMV）？
    • 类似的产品或服务在市场上是否免费？生产产品或服务是否有成本？此类证据可能包括其他独立第三方提供商对市场中的服务或有价物收取的费用。避免仅依靠您的合作伙伴或竞争对手的服务估值来在市场上创造价值。
    • 您是否获得了第三方估值？最佳做法不是自己进行估价，而是让第三方为广告和促销活动提供特定价值。
  5. 务必定期监控和审核您的广告安排。 您希望注意，付款金额不会被修改，并且您要为实际进行的与这些服务的公平市场价值相关的广告付费。这也将帮助您确定这些活动是否实际上提供了您为您的业务支付的价值。
  6. 务必直接向第三方营销人员支付费用，而不是直接向任何房地产专业人士、建筑商、保险代理人、产权公司等报销服务费用。 保留向专业公司支付的这些付款的文件，包括发票或取消的支票等，以证明如何按比例分摊成本以确保符合 RESPA 要求。
  7. 务必始终披露附属公司和营销关系，并明确购物选项。 您可能想考虑要求任何营销材料在突出的位置包含“广告”或“广告”一词，以便消费者可以很容易地将其识别为促销。
  8. 务必确保任何广告针对一般消费者群体，而不是个人或特定销售团队。 向能够影响结算服务提供商选择而不是向公众提供广泛广告的特定房地产代理进行营销可能被视为违反 RESPA。

免责声明：这仅供参考/指导之用，不构成提供法律建议或建立律师-客户关系。请咨询 RESPA 律师，确保您理解并正确遵守任何和所有适用法律。在此提醒，一些州和地方法律禁止或以其他方式限制 RESPA 允许的活动。

黎明·勒沃伦

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