购买和出售第二抵押贷款或贷款修改的房屋：您需要了解的内容

你可能还没有意识到这一点，但当房屋出售时，获得准确的回报书变得越来越困难。这种混乱是由大萧条后重组的贷款造成的。大多数人对次级贷款如何在2000年代初到中期造成房地产泡沫有很好的理解。在此期间，很容易有资格获得贷款，而且很容易购买很少或没有预付款的房屋。泡沫破裂后，许多房主倒置，几乎没有可用的选择。2008年，随着可调利率的开始，贷款人开始看到延迟付款和违约数量如此之高，以至于许多银行和抵押贷款人崩溃了。

但是，继续付款和争取保留家园的房主呢？他们没有股权 - 他们的抵押贷款比房屋价值更多。当时，没有办法找到愿意再融资的贷款人。随着房价的下跌，没有办法以足够的钱卖掉你的房子来偿还你现有的抵押贷款（s）。2009 年，为应对次级抵押贷款崩溃，创建了住房负担得起的修改计划 （HAMP）。HAMP 旨在帮助房主通过将贷款修改到长期负担得起且可持续的水平，避免丧失抵押品赎回权。2008年的泡沫破裂使许多房主没有选择，迫切希望拯救他们的家园。

不幸的是，一些房主不记得他们的贷款被修改时同意了什么。通过 HAMP 进行重组时，他们签署了贷款修改协议和新的第二抵押贷款，次级留置权不需要每月付款。被修改的第一笔抵押贷款的到期日自修改之日起延长 30 年。本金余额和年利率根据当前的债务收入比率降至可负担的金额，导致（可负担的）月付款减少。当您还款、出售或再融资物业时，将设立一个次级留置权，要求进行气球付款。简而言之，次级留置权不需要每月付款，但资金在偿还、出售或再融资时仍到期应付。很多时候，贷款修改协议实际上指出，气球付款将使未来的房产销售或再融资更加困难。

这是我们刚刚开始看到的情况。房主决定列出他们的房屋出售，因为在过去几年里，房价上涨强劲。他们知道他们每月支付的贷款的未偿还余额，但他们忘记了在第一次抵押贷款被修改时创造的次级留置权，使其更实惠。上市代理正在收集信息，但没有被告知有球囊付款到期。当他们接近成交时，各方都变得沮丧，以至于没有足够的收益来偿还现有的债务 - 或者销售收益不足以让卖方购买他们计划购买的下一栋房屋。

对于产权公司和结算代理，订购偿还函也存在混淆。我们曾有过这样的情况：我们从一家大型银行订购第一笔和第二笔抵押贷款的还款函。第二次抵押贷款的还款函显示应付零余额。交易结束后几周，我们被告知，第二笔抵押贷款的还款函实际上应该是从银行的贷款修改部门订购的，并且有一笔重要的余额到期。

我对如何避免这种困惑的建议很简单：注意 2009 或更高版本中记录的任何贷款修改协议或第二抵押。好消息是，我看到的修改协议和第二抵押贷款是写得很好的，包括你需要的所有细节。建议的最佳做法是在继续交割之前，对所有余额为零的第二份抵押贷款还款函提出质疑。