购买和出售第二抵押贷款或贷款修改的房屋：您需要了解的内容

你可能还没有意识到这一点，但当房屋出售时，获得准确的回报书变得越来越困难。这种混乱是由大萧条后重组的贷款造成的。大多数人对次级贷款如何在2000年代初到中期造成房地产泡沫有很好的理解。在此期间，很容易有资格获得贷款，很容易购买很少或没有预付款的房屋。泡沫破裂后，许多房主倒置，几乎没有可用的选择。2008年，随着利率的调整，贷款人开始看到延迟付款和违约数量如此之多，以至于许多银行和抵押贷款人崩溃了。

但是，继续付款和争取保留家园的房主呢？他们没有股权 - 他们的抵押贷款比房屋价值更多。当时，没有办法找到愿意再融资的贷款人。随着房价的下跌，没有办法以足够的钱卖掉你的房子来偿还你现有的抵押贷款（s）。2009 年，为应对次级抵押贷款崩溃，创建了住房负担得起的修改计划 （HAMP）。HAMP 旨在帮助房主避免丧失抵押品赎回权，将贷款调整到长期负担得起且可持续的水平。2008年的泡沫破裂让许多房主没有选择，迫切希望拯救他们的家园。

不幸的是，一些房主不记得他们的贷款被修改时同意了什么。通过 HAMP 进行重组时，他们签署了贷款修改协议和新的第二抵押贷款，次级留置权无需每月付款。第一笔被修改抵押贷款的到期日自修改之日起延长 30 年。本金余额和年利率根据当前债务收入比率降至可负担金额，导致（可负担）月付款减少。当您偿还、出售或再融资物业时，将设立一个次级留置权，要求进行气球付款。简而言之，次级留置权不需要每月付款，但资金在偿还、出售或再融资时仍到期应付。很多时候，贷款修改协议实际上指出，气球付款将使未来的房产销售或再融资更加困难。

这就是我们刚刚开始看到的情况。房主决定列出他们的房屋出售，因为在过去几年里房价上涨强劲。他们知道他们每月支付的贷款的未偿还余额，但他们忘记了在他们第一次抵押贷款被修改时创造的次级留置权，使其更实惠。上市代理正在收集信息，但没有被告知有气球付款到期。当他们接近成交时，各方都变得沮丧，以至于没有足够的收益来偿还现有的债务 - 或者销售收入不足以让卖方购买他们计划购买的下一栋房屋。

对于产权公司和结算代理，订购偿还函也存在混淆。我们曾有过这样的情况：我们从一家大型银行订购第一抵押贷款和第二抵押贷款的偿还函。第二笔抵押贷款的偿还函显示应付零余额。交易完成后几周，我们被告知，第二次抵押的还款函本应实际从银行贷款修改部门订购，并且有大量应付余额。

我对如何避免这种困惑的建议很简单：注意 2009 或更高版本中记录的任何贷款修改协议或第二抵押贷款。好消息是，我看到的修改协议和第二抵押贷款是写得不错的，并包含了你需要的所有细节。建议的最佳做法是在继续交割之前，对所有余额为零的第二封抵押贷款还款函提出质疑。