选举年房屋销售谬论 2020

这是选举年，所以事情总是不同的 - 对吧？无论如何，住房销售都会下降？对吗？高端市场总是变慢——对吧？两者都是神话，但它们是真的吗？

MythBusters是我多年前最喜欢的电视节目之一，但分析这些房屋销售神话并不像明星（Jamie Hyneman和Adam Savage）在282集中的每一个集中那样有趣或有趣。最近几次在线演示中的问题已开始并得出结论：“事实上，选举年的住房销售量下降，那么在2020年也是如此吗？”下一个最常见的选举年住房销售问题是，“由于奢侈品和高端销售在选举年总是下降，1年高端住房将在多大程度上下降2020？”两者都是有效的问题，但每个人都假设选举年有所作为。是吗？这只是一个神话吗？

作为一名研究人员，我一直回答这类问题，“如果我同意你的假设，我必须同意结论。这类似于说 A + B = C。如果你知道 A 和 B 是什么，C 是显而易见的。因此，关键是最初的假设。历史数据是否显示整体销售额和价格较高的细分市场销售额下降？

选举年的现有房屋销售

使用全国房地产经纪人协会®（NAR）的现有房屋销售数据来检验选举年房屋销售是否下降的假设是非常直接的。比较了过去五个选举年的 9 月、10 月和 11 月的房屋销售（未季节性调整）：2000、2004、2008、2012 和 2016。如果选举年真的限制了房屋销售，那么预计所有三个月（或至少大多数）的房屋销售将比上一年下降。

首先，我们需要从组合中移除2008，因为由于住房泡沫的破裂，这是房屋销售大幅下滑的开始年份。因此忽略2008 - 无论选举如何，销售额都将下降。也就是说，从9月到11月，其他四年的每个月都显示现有房屋销售增加 - 尽管少数很少。虽然9月份的销售额同比没有大幅增长，但四年中有三年的11月房屋销售增长为两位数。由于11月的关闭可能是9月和10月的合同（两者都在选举之前，结果未知），因此可以肯定地假设，如果选举年对现有的房屋销售有任何负面影响，选举就没有什么影响。

选举年的豪华房屋销售

虽然两项观察结果并未形成趋势，但鉴于基于高端价格细分市场销售数字逐年变化的最新数据，对高端住房销售没有负面影响。8 月交割次数与上一年相比，2016 和 2020 的交割次数的百分比变化如下所示。当然，在选举和大流行期间，按价格范围隔离房屋销售在2020年被混为一谈，而不是在2016年。下表是 NAR 根据全国单户家庭销售样本报告的按价格范围划分的销售摘要。毫无疑问，价格较低的房屋因缺乏上市库存而受到限制。也没有关于高端房屋销售是否回落的问题，而是在两个八月都大幅增加。该数据系列是NAR相对较新的，因此没有8月份对先前选举年的比较。2016 个数据中未报告列表库存变化。

总结

然而，在谈到选举年的住房销售时，数据不同意住房销售疲软的说法，高价奢侈品的销售额也没有减少。甚至可能是选举结果的不确定性刺激了住房销售。这将是一个伟大的研究假设，一个年轻的，最近的博士毕业生或也许一个论文主题。

但对于这名研究人员来说，案件已经关闭。这些只是不支持的神话。选举年不会拖累现有的房屋销售或价格较高的住房市场。

神话 – 弯曲

把东西吹出来仍然很有趣......

Ted