第 Q4 2020 商业房地产周期 - Glenn Mueller 博士的 Stellar 季度报告

就像今天休斯顿的雾气和涎漱的天气一样，疫情的经济雾涎正在扭曲全国商业房地产市场的观点。就业是经济的一切，美国仍然比去年2月下降了近1000万个头寸。房地产市场继续蓬勃发展，但并非所有类型的商业房地产都是如此。需要详细的见解来帮助确定房地产市场的位置和方向。Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告仅给出了这一见解。

Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的甜蜜点，如下两个图表和讨论所示。

在整个周期中，Mueller 博士使用市场水平（阶段）描述了每个阶段的租赁行为，范围从 1 到 16。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时机。平衡市场 11 级也是最高入住率。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长

3-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平

8-11 紧密市场的高租金增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长正但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下的 1，租金负增长

Mueller 博士的 2020 年第 Q4报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。公寓、工业（研发和灵活空间）和零售（社区/社区和专卖店），随着电子商务的增长、新的交付和建设的管道，正处于3阶段 - 租金仍然在增加，但租金却在下降。第 4 阶段 – 衰退包含零售电力中心和租金下降的区域购物中心。

工业仓库房地产仍然是受电子商务需求驱动的房地产大赢家，目前处于平衡市场11级。在第二阶段 - 2 扩建中还包括市中心办事处（第 7 阶段靠近边缘）和第 8 阶段的郊区办事处。

全国各地 54 辆地铁的零售情况见下一张表格。穆勒研究中每五分之二的地铁（43%）处于3阶段 - 供过于求或4阶段 - 零售业衰退。正如穆勒的完整报告中所述，地铁后面的数字显示了特定市场在各个阶段与上一季度相比的变化。以粗斜体显示的市场占穆勒报告所监控的总空间的50%。

Mueller的季度报告基于超过300个单独的计量经济模型，还包括54个地铁的公寓，办公室和零售物业的这些指标。注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告https://daniels.du.edu/burns-school/，请单击并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。对于 Q4 2020 报告，点击 https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-20Q4.pdf

要了解有关 Glenn Mueller 博士的更多信息，请单击“对于商业房地产从业者，https://daniels.du.edu/directory/glenn-mueller/每个季度都必须阅读”。

Ted