1031 延税交易简介：这是什么，规则是什么

简单来说，1031 延税交易是用一个投资房地产交换另一个投资房地产，它可以让您推迟缴纳资本利得税。虽然潜在的税改可能会影响 1031 延税交易，但我们今天想看看这种交易能为您做些什么。这个强大的税收策略必须谨慎使用，因为有许多活动部分，其中一些对时间很敏感，必须在开始之前解决它们。

让我们来了解一下 1031 延税交易的一些基本情况。

什么是资本利得税？

资本利得税适用于出售资产获得的利润，在这里，指的就是您的房产。

什么是 1031 延税合格中介？

在大多数情况下，1031 延税交易将被视为“延迟交换”，因为大多数人需要时间来找到合适的替代房产进行投资。如果您使用“延迟交换”，您将需要与合格的中介合作来处理您的交易。

这个人，也被称为调解人、促进者、中介或 QI，负责促成以下事项：

• 通过准备必要的文件（交换协议和其他文件）来记录延税交易。
• 代表交换者持有收益。
• 建立被让渡房产的出售和置换房产的购买。

我们通过 Asset Preservation Inc. 来提供这项服务。如果您想了解更多信息，请访问 API Exchange。

45 天和 180 天规则是什么？

1031 延税交易对时间非常敏感。在进行延税交易时，有两个时间线必须遵守：45 天关口和 180 天关口。

• 45 天规则与指定您的置换房产有关。当您成交您卖掉的原始房产时，您有 45 天时间以书面形式宣布您的置换房产将是什么。
• 180 天规则与成交您的置换房产有关。美国国税局在出售原始房产和购买替代财产之间允许最多 180 天。
• 注意，这两个时间轴是同时运行的。所以，一旦过了 45 天这一关口，您就有 135 天时间来完成整个过程。

什么是“同类”规则？

“原始”和“置换”房产都必须是为了投资或用于商业而持有。美国国税局使用“同类”一词来描述符合条件的房产类型。简言之，您出售和购买的房产都必须用于投资目的。它们不必像住宅物业和商业物业那样具有相同的功能，但它们必须都是“为了投资而持有”。

显然不是“同类”的房产包括投资者的主要住宅或“持有待售”的房产。

注：为了推迟缴纳所有的资本利得税，您必须购买拥有相同或更高价值（扣除成交费用）的一个或多个置换房产，从而将出售原始房产的所有净收益进行再投资。任何不用于再投资的资金都要纳税。

何时缴纳资本利得税？

也许永远不用。许多投资者错误地认为，他们将不得不在某个时候缴纳税款，所以他们不妨直接出售房产。通常，这是一个糟糕的投资决定。针对交易收取的税款被推迟到未来，并且这些税款只有在投资者出售房产换取现金而不是进行交易时才会被确认。根据现行税法，投资者可以根据自己的意愿随时交换房产，这样就可以进行更好的投资，并将纳税时间推迟许多年。

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