2021 Q1商业房地产周期 - Glenn Mueller 博士必读季度报告

虽然去年疫情爆发后的头四个月后住房市场转火，但商业房地产仍然在挣扎。即使在疫情爆发之前，电子商务从税收更高、密度更高的市场迁移的趋势也越来越大，而且越来越多的随时随地工作对商业地产产生了负面影响。疫情放大并加速了这些趋势。需要详细的见解来帮助确定个别房地产市场的位置和方向。

Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产状况的看法。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的甜蜜点，如下两个图表和讨论所示。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场第 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时点。平衡市场 11 级也是最高入住率。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长

3-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平

8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长正但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下1，租金负增长

Mueller 博士的 Q1第 2021 季度报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。公寓、工业（研发和灵活空间）、市中心办公室和零售（社区/社区），随着电子商务的增长、不断的新交付和建设的管道，正处于3阶段 - 租金仍然在增加，但租金却在下降。第 4 阶段 – 衰退包含零售电源中心、零售工厂直销店和租金下降的区域购物中心。

在电子商务需求和不断增长的冷藏空间需求的推动下，工业仓库物业仍然是房地产领域的大赢家，目前处于平衡市场 11 级。此外，在所需的2阶段 - 扩建是第三阶段中线附近的郊区办事处，2市场级别为 4。 8

办公室显示在下一张表中，全国各地各有 54 台地铁。穆勒研究中超过一半的地铁（53.7%）处于3阶段 - 供过于求或4阶段 - 零售业衰退。略多于三分之一的办公市场（37.0%）处于2阶段 - 扩建，这是租金上涨的好地方。正如穆勒的完整报告中所述，地铁后面的数字显示了特定市场在各个阶段与上一季度相比的变化。以粗斜体显示的市场（54个办公市场中的11个）占穆勒报告所监控的总空间的50%。

Mueller的季度报告基于近300个单独的计量经济模型，还包括54个地铁的公寓，工业和零售物业的这些指标。很抱歉，酒店数据不再可用。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告https://daniels.du.edu/burns-school/，请单击并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。对于 Q1 2021 报告，单击 Microsoft Word - Cycle Monitor 21Q1.docx （du.edu）

要了解有关 Glenn Mueller 医生的更多信息，请单击 https://daniels.du.edu/directory/glenn-mueller/­

对于商业房地产从业者来说，Mueller博士每季度阅读都是必不可少的。

Ted