第 Q2商业房地产周期 2021 -- Glenn Mueller 博士必读季度报告

随着疫情的持续发展，随着一些房地产类型和市场挣扎和其他房地产市场的蓬勃发展，对商业房地产的需求也在不断变化。针对特定市场的详细洞察对于确定个人房地产市场目前所处的位置以及它们的发展方向至关重要。

Glenn Mueller博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产发生情况的看法，其中包括公寓，工业，办公和零售物业的54座地铁。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的理想象限，如以下两个图表和讨论所示。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时机。平衡市场 11 级也是最高入住率水平。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长
4-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平
8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长积极但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下的 1，租金负增长

下表汇总2021了美国第 Q2的租金和入住率变化。办公室是四种房地产类型中唯一一种，租金每年和每季度都有下降。大赢家是公寓和工业物业。

Mueller 博士的 2021 年第 Q2报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。只有工业仓库处于平衡市场 11 级 - 考虑到疫情爆发时电子商务销售的大幅激增和持续增长，这是有意义的。郊区办公室也处于所需的第二阶段 2- 市场层面的扩张8

公寓、工业（研发和灵活空间）、市中心办公室和零售（社区/社区），随着电子商务的增长、不断的新交付和建设的管道，正处于3阶段 - 租金仍然在增加，但租金却在下降。零售电力中心和区域商场从第 4 阶段 – 第 1 季度衰退 2021 阶段转变为第 1 阶段 – 没有建设和租金下降的恢复。 Q1零售专卖店从第 4 阶段 – 第 1 季度的衰退改善到第 3 阶段 – 第 2 季度的超供应2021 Q1 2021 Q2

办公室显示在下一张表中，全国各地各有 54 台地铁。【下载所有其他酒店类型的报告。】截至第 2 Q2 4，Mueller 研究中近 3/2021 的地铁 （72.2%） 处于第 3 阶段 - 超供应。只有 7.0% 的办公市场处于第 2 阶段 - 扩建 ，这是租金上涨的理想象限。如 Mueller 的完整报告中所述，Metro 后面的数字显示了特定 Metro 与上一季度相比变化的市场水平。例如，截至第 6 季度 5，丹佛从Q1 季度的市场级别 Q2 移至2021市场级别 14 2021 – 即 。 ＋8. 以粗斜体显示的市场（54个办公市场中的11个）占穆勒报告所监控的总空间的50%。

Mueller的季度报告基于近300个单独的计量经济模型。很抱歉，酒店数据不再可用。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告https://daniels.du.edu/burns-school/，请单击并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。对于Q22021报告，请点击 Microsoft Word - Cycle Monitor 21Q2-CS .docx （du.edu） 要了解有关 Glenn Mueller 博士的更多信息，请点击 https://daniels.du.edu/directory/glenn-mueller/­ 对于商业房地产从业者，Mueller 博士每季度必须阅读。

Ted