跨54地区的商业房地产周期 —— 第一季度2022，Glenn Mueller 博士

随着经济的变化、疫情状况、以及现在的全球性冲突，人们对商业房地产的需求不断变化。虽然一些房地产类型和市场正在挣扎，但其他房地产类型和市场仍在蓬勃发展。针对特定市场的详细洞察对于确定个人房地产市场目前所处的位置以及它们的发展方向至关重要。

Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产发生情况的看法，其中包括公寓、工业、办公和零售物业的 54 个地铁。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的理想象限，如以下两个图表和讨论所示。本摘要中的所有图表直接取自 Mueller 博士的 Q1 2022 报告。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时机。平衡市场 11 级也是最高入住率水平。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新建筑 1-3 负租金增长
4-6 低于通胀租金增长

2阶段 - 扩建空置率下降，新建筑6-8个租金迅速上升至新建筑水平
8-11 紧缩市场的租金高增长

3阶段 - 供应过剩增加空置率，新建筑 11-14 租金增长积极但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空缺，完成更多 3-4 16项，然后回到 1 项： 14 低于通胀，租金负增长

整个周期的租金增长特征如下：

Mueller 2022 报告的第 Q1的租金和入住率变化在下表中对美国进行了汇总。持续的大赢家仍然是公寓和工业物业。零售物业显示，截至Q1，租金同比增长，2022但办公室租金较去年同期下降了0.7%。我认为Q1的办公室收益2022只是收回了 2021 年上半年的部分损失。鉴于零售销售额从 2021 年大幅改善，零售业的收益也就不足为奇了。

Mueller 博士的 Q1 2022 季度报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。公寓、工业（仓库、研发和 Flex Space）、零售专卖店和社区（想想杂货店），随着电子商务的增长和整体需求的增长，处于2阶段 - 扩展平衡市场第 11 级，租金和入住率处于周期高峰期。工业物业的租金率和入住率保持在创纪录的高位，空置率也处于创纪录的低位，尽管 JLL 报告称目前有超过 5 亿平方英尺的土地正在建设中。

市中心办事处仍处于第一阶段 - 恢复阶段和第二阶段 2- 市场 3 级扩张阶段之间的边界。 6 然而，郊区办公室陷入了第一阶段 - 随着返回办公室的停滞，恢复已经停滞不前。

办公室显示在下一张表中，全国各地各有 54 台地铁。穆勒研究中的11个地铁（20%）处于第3阶段 - 截至第4季度的供应过剩。 Q1 2022 办公楼市场的8个地铁（15%）处于4阶段 - 衰退），租金增长低于通胀或为负。以粗斜体显示的市场（54 个办公市场中的 11 个）占 Mueller 报告监控的总空间的 50%。

Mueller的季度报告基于近300个单独的计量经济模型。很抱歉，酒店数据不再可用。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告，请单击 daniels.du.edu/burns-school 并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。

对于第 2022 Q1报告，单击 Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q1.docx （du.edu）

要了解有关 Glenn Mueller 医生的更多信息，请点击 ­daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

对于商业房地产从业者来说，Mueller博士每季度阅读一次。再次感谢 Glenn 出色的前沿商业研究。

Ted