Glenn Mueller 博士：横跨 54 个地铁的商业地产周期 - 第 Q4 2021

随着经济的变化、疫情状况、以及现在的全球性冲突，人们对商业房地产的需求不断变化。虽然一些房地产类型和市场正在挣扎，但其他房地产类型和市场正在蓬勃发展。针对特定市场的详细洞察对于确定个人房地产市场目前所处的位置以及它们的发展方向至关重要。

Glenn Mueller博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产发生情况的看法，其中包括公寓，工业，办公和零售物业的54座地铁。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的理想象限，如以下两个图表和讨论所示。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时机。平衡市场 11 级也是最高入住率水平。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长

4-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平

8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长积极但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下的 1，租金负增长

Mueller 报告的Q4 季度第 2021 季度的租金和入住率变化在下表中对美国进行了汇总详述。持续的大赢家仍然是公寓和工业物业。虽然办公和零售物业显示截至第 Q4第 2021 季度租金同比增长，但从疫情开始（第 2020 季度第 2020 季度）到第 Q4期间，对 2 季度的最后三个季度进行了细分2020。第 Q4 2021 的收益仅仅是收回 2020 个房地产类型中下半年的部分损失。

Mueller 博士的 2021 年第 Q4报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。公寓、工业（仓库、研发和 Flex Space）和零售（社区/社区 - 认为杂货店），随着电子商务的增长和整体需求的增长，处于2阶段 - 扩展平衡市场第 11 级，租金和入住率处于周期高峰期。虽然工业物业正处于高峰期，但JJL报告称，目前正在建设的面积超过5亿平方英尺。

市中心和郊区办公室，尽管仍处于第二阶段 2 扩建正在看到租金增长，但仍然远离最高入住水平和租金。其他类型的零售（区域商场和电力中心）仍处于第 2 阶段的预期范围之外，即租金负增长或租金增长低于通胀率的扩张。零售（工厂奥特莱斯）位于3阶段 - 超级供应，该阶段仍有租金增长，但租金下降。

办公室显示在下一张表中，全国各地各有 54 台地铁。【下载所有其他酒店类型的报告。】截至第 Q4，Mueller 研究中有 20 辆地铁（37%）处于第 3 阶段——供应过剩2021。7个城市（13%）的办公市场处于4阶段 - 经济衰退），租金增长低于通货膨胀或为负。以粗斜体显示的市场（54个办公市场中的11个）占穆勒报告所监控的总空间的50%。

在工业物业中，除了一个地铁外，所有地铁都是理想的市场11级 - 离群值是康涅狄格州斯坦福德。

Mueller的季度报告基于近300个单独的计量经济模型。很抱歉，酒店数据不再可用。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告，请单击 daniels.du.edu/burns-school 并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。对于Q4 季度 2021 报告，点击 Microsoft Word - Cycle Monitor 21Q4-2.docx （du.edu）

要了解有关 Glenn Mueller 医生的更多信息，请点击 ­daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

对于商业房地产从业者来说，Mueller博士每季度阅读一次。

Ted