横跨美国的商业房地产周期和 55 个地铁、5 种物业类型 - Q3 2022 Glenn Mueller 博士

虽然通货膨胀和疫情持续复苏刺激了2022年上半年对某些类型商业房地产的需求，但许多人对2023年经济衰退的预期看到了销售和2022所有房地产类型对商业房地产的需求在Q3萎缩。针对特定市场的详细洞察对于确定个人房地产市场目前所处的位置以及它们的发展方向至关重要。

Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产状况的看法，具体介绍了公寓、工业、办公、零售和酒店物业的 55 个地铁。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的理想象限，如下图和讨论所示。本总结中的所有图表直接取自 Mueller 博士的 Q3 2022 报告。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长，这实际上是最佳点。平衡市场 11 级也是最高入住率。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长
4-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平
8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长正但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下1，租金负增长

整个周期的租金增长特征如下：

Mueller 报告的Q3 季度第 2022 季度的租金和入住率变化在下表中对美国进行了汇总。基本上，只有公寓在2022年Q3的入住率发生变化，下降了0.5%。公寓部门也是唯一一个季度租金下降的房产类型，但只有最低0.4%。所有酒店类型都公布了年租金上涨，但酒店上涨了20.3%，位居榜首。然而，回想一下，在疫情爆发时，酒店的大幅下降。

Mueller 博士的 2022 年第 Q3报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。工业（研发弹性和工业）、零售（社区/社区、专卖店、区域购物中心和电力中心）和酒店类型处于第 2 阶段 – 第 3 季度扩建美国酒店类型，达到 11 级市场表现峰值，包括： Q3工业研发 – 伟创力、工业 – 仓库、零售 – 社区/社区（考虑杂货店）和零售 – 专卖店。办事处 - 市中心被降级到第 1 阶段 - 恢复 。公寓处于第 3 阶段 - 供过于求，办公郊区被归类为第 3 阶段 4 衰退。

在全国各地的个人市场也是如此。酒店物业的摘要显示在下一张表格中，涵盖全国各地的 55 个地铁。【下载所有其他酒店类型的报告 – 链接如下。】在疫情开始时，酒店市场崩溃并被烧毁（经济上是如此）。然而，如今，不断增长的旅行正在推动入住率、平均每日房价 （ADR） 和每间可用客房收入 （RevPAR） 的大幅增长。STR 和 Tourism Economics 刚刚更新了他们对 2023 至 2025 的预测，显示疫情前一年的 RevPAR 预期大于 2019。

47个地铁处于2阶段 - 扩建，但只有两个，火奴鲁鲁和盐湖城处于平衡市场11级。Mueller 第 Q3 2022 研究中的地铁均未进入第 3 阶段 – 供过于求或第 4 阶段 – 衰退阶段。以粗斜体显示的两个11市场占穆勒报告所监控的总空间的50%。地铁名称后面带有 + 或 – 的数字显示该地铁的市场水平较上一季度的变化。

Mueller 1 个55覆盖地铁和美国的季度报告基于近 300 个单独的计量经济模型。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告，请单击 daniels.du.edu/burns-school 并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。

对于 Q3 2022 报告，单击 Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q3.docx （du.edu）

要了解有关 Glenn Mueller 医生的更多信息，请点击 daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

对于商业房地产从业者来说，Mueller博士每季度阅读一次。再次感谢 Glenn 出色的前沿商业研究。

Ted