横跨美国的商业房地产周期和 54 个地铁、5 种物业类型 - Q2 2022 Glenn Mueller 博士

通货膨胀、另类投资收益率、经济和疫情持续复苏继续推动了2020221年Q2所有房地产类型的商业房地产需求。针对特定市场的详细洞察对于确定个人房地产市场目前所处的位置以及它们的发展方向至关重要。

Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告仅给出了对全国商业房地产发生情况的看法，具体介绍了公寓、工业、办公和零售的 54 个地铁。此外，本季度返回的数据再次包括酒店。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的理想象限，如下图和讨论所示。本总结中的所有图表均直接取自 Mueller 博士的 Q2 2022 报告。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场第 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长——实际上是利好时点。平衡市场 11 级也是最高入住率。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长
4-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平
8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长正但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下1，租金负增长

整个周期的租金增长特征如下：

Mueller 报告的Q2 季度第 2022 季度的租金和入住率变化在下表中对美国进行了汇总。持续的大赢家仍然是公寓和工业物业，年租金增长率分别为12.3%和9.4%。疫情爆发时，酒店遭受的损失最大。零售物业的租金年增长率最低，为4.4%，而办公室则基本持平。鉴于消费者购买量的实质性改善，零售业的收益并不奇怪。根据圣路易斯联储联邦储备经济数据 （FRED） 的数据，2022 年上半年高级零售额与 2021 年同期相比平均每月增长 9.1%。

Mueller 博士的 2022 年第 Q2报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。所有房地产类型都处于第 2 阶段 - 美国第二季度扩张，我认为这是首次出现，表明总体上商业房地产市场有利。 Q2市场 11 级业绩高峰期的酒店类型包括：公寓、工业研发 - 伟创力、工业 - 仓库、零售 - 社区/社区（想想杂货店）和零售 - 专卖店。

在全国各地的个人市场也是如此。公寓显示在下一张桌子上，全国各地各有 54 个地铁。【下载所有其他酒店类型的报告 – 链接如下。】Mueller 第 2022 Q2研究的 14 个地铁 （26%） 是第 3 阶段 - 截至第 5 季度的供应过剩2022。 Q2其余所有地铁都处于第 2 阶段 – 扩建阶段，但只有 8 座处于平衡市场 11 级。以粗斜体显示的市场占穆勒报告所监控的总空间的50%。地铁名称后面带有 + 或 – 的数字显示该地铁的市场水平较上一季度的变化。

Mueller 1 个54覆盖地铁和美国的季度报告基于近 300 个单独的计量经济模型。

注意报告中的每个房地产类型，重点是供应过剩的城市，以及供应需求滞后的城市。

要下载当前和历史季度报告，请单击 daniels.du.edu/burns-school 并向下滚动至网站上的房地产市场周期报告部分。

对于第 Q2 2022 报告，点击 Legg Mason Wood Walker Real Estate Market Cycle Monitor （du.edu）

要了解有关 Glenn Mueller 医生的更多信息，请点击 ­daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

对于商业房地产从业者来说，Mueller博士每季度阅读一次。再次感谢 Glenn 出色的前沿商业研究。

Ted