住房和贷款预测继续侵蚀 - 房利美和MBA预测2022 年 10 月

上个月，我说，“MBA和房利美的最新住宅贷款和房屋销售预测并不漂亮。2022 年 10 月 预测进一步侵蚀了这种情况。

通胀推动利率

通货膨胀是住房销售和住宅贷款前景萎缩的关键因素，因为它推动了利率和借贷率的飞涨。预计美联储将继续提高美联储基金利率（银行可以借用其他银行必要的隔夜准备金的利率）。他们的目标是减缓经济，缩小通货膨胀率，持续在40年高点 - 根据消费者价格指数，现在为8.2%。美联储最喜欢的通货膨胀指标是个人消费价格指数（PCE），这是衡量消费者购买商品和服务成本的更广泛指标。截至NNWRDPH6.2的12个月中，PCE增长了1% - 与上个月相同。 2022 年 9 月 核心PCE（不包括食品和能源的波动成本）从8月份的4.9%上升到9月份的5.1%。今年2月，40年的核心PCE率为5.4%，达到四十年来的最高水平。

Freddie Mac 在每周一级抵押贷款市场调查 （PMMS） 中报告的常规 30 年固定利率抵押贷款利率如下图所示。PMMS 现在基于截至 2022 年 11 月 全国数千家贷款机构的每周贷款申请。在此之前，这是Freddie Mac对贷款人的每周调查。最新比率（2022 年 10 月 27 日）为7.08% - 这是20年来的最高水平。

利率预期

在查看房利美和MBA的期望时，住宅期望是不同的，如下表所示。第一个表格显示了年利率和下一个季度。虽然MBA认为2023年的年利率变化很小（从5.3%上升到5.4%），但房利美预计年利率将增长110个基点，从2022年的5.3%上升到2023年的6.4%。

每月本金和利息付款 2020 对比 2023

我们知道，2020年平均利率下，1 年的平均房屋定价中位数的典型本金和利息支付 （P&I） 是多少。如果 MBA 在当前的 2023 项预测中是正确的，则典型的 P&I 付款将比 2020 多 73.1%。如果 Fannie Mae 达到目标，2023 年每月的 P&I 付款将增加 85.0%。收益是中间价格和利率变化的函数。

现房销售

Fannie Mae和MBA认为2023年现有房屋销售下降，但Fannie Mae预测不到400万。如果实现，2023将拥有自1995年以来最少的现有房屋销售。房利美和工商管理硕士都预测价格中位数会下降，尽管降幅最小，平均为1.9%。

现有房屋中位价格变化预测 2022 至 2023

-1.5% 房利美

-2.2% MBA

0% 高盛

-10% 至 -15% FitchRatings

＋1.3% Zillow – 截至 9 月的 12 个月

-5.5% 富国银行

＋3.2% CoreLogic - -12 个月，结束 2023 年 8 月

新住宅销售

自2002年以来，每8.9个现有房屋关闭平均有1个新房屋出售。两者都预计2023年新房价格将略有下降（从-0.3%到-1.5%）。然而，他们的新房销售数量不同，MBA表明增长1.9%，房利美下降12.6%。

居民住宅贷款

利率上升压低了2022年的再融资活动，而2021年（预计下降73.8%），2023年又下降了23.5%至44.1%。2021年，超过一半的住宅抵押贷款机构现在失业，抵押贷款行业尚未削减。

下表显示了购买和再融资活动的季度同比贷款变化。如果正确，2023住宅贷款部门的前两个季度仍然存在重大痛苦。

前景可以改变吗？是的，这主要取决于利率，是否发生重大衰退，消费者信心和通货膨胀。美国国会联合经济委员会估计，与一年前相比，通货膨胀使该国典型的家庭每月多花715美元来维持他们的生活方式。假设Freddie Mac目前的7.08%抵押贷款利率是反映性的，那么假设收入没有变化，典型的家庭失去了惊人的106,500美元贷款能力。

注意通货膨胀率和抵押贷款利率。显然，更糟糕的是还没有到来。

Ted