利率不确定性使住房轨迹受到质疑

Fannie Mae 和 MBA 最新住房和住宅预测 2022 年 11 月

自新冠疫情爆发以来，美国的住房抵押贷款利率是历史上最低的，每辆 Freddie Mac 的 2021 年 1 月 为 2.65%。由于通货膨胀和美联储减缓经济的行动，利率已经翻了一番多。

通货膨胀仍然是住房销售和住宅贷款前景萎缩的关键因素，因为它推动了利率和借贷率的上升。尽管美联储基金利率目标（银行可以借用其他银行必要的隔夜储备的利率）第四次加息75个基点，但美联储继续决定未来几个月内增加的预期。目标是减缓经济，缩小通胀，持续在近40年高点，根据消费者价格指数为7.7%。美联储最喜欢的通货膨胀指标是个人消费价格指数（PCE），这是衡量消费者购买商品和服务成本的更广泛指标。截至NNWRDPH6.2的12个月中，PCE增长了1% - 与上个月相同。 2022 年 9 月 核心PCE（不包括食品和能源的波动成本）从8月份的4.9%上升到9月份的5.1%。今年2月，40年的核心PCE率为5.4%，达到四十年来的最高水平。

常规的 30 年固定利率抵押贷款利率如下图所示，由 Freddie Mac 在每周一级抵押贷款市场调查 （PMMS） 中报告。PMMS 现在基于截至 2022 年 11 月 全国数千家贷款机构的每周贷款申请。在此之前，这是Freddie Mac对贷款人的每周调查。最新比率（2022 年 11 月 23 日）为6.58% - 低于两周前的7.08%，这是20年来的最高水平。

利率预期

如下表所示，房利美和MBA之间的住宅期望仍然不同。第一个表格显示了年利率和下一个季度。虽然MBA认为年利率从2022下降到2023（从6.7%下降到5.2%），但房利美预计年利率将从2022年的5.4%140上升到2023年的6.8%。

现有房屋销售和中间价

Fannie Mae和MBA都预测2023年现有房屋销售将下降。然而，房利美认为销售额将下降到1995年以来的最低水平，同比下降22.5%至3.900万台。MBA预计现有4.700万户房屋销售将从2022年下降9.6%。

两者在中位数价格的预测中相似，从1.5%下降到2023分之2.8。我个人的预测要求，由于经济衰退，高利率和可负担性问题，价格中位数在2023比2022中从10%下降到12%。

新房屋销售

自2002年以来，每8.9个现有房屋关闭平均有1个新房屋出售。房利美，鉴于预期利率要高得多，预计2023年新房销售将比MBA基本持平的销售前景（＋0.3%）下降17.5%。两者都看到2024年新房销售增长了约20%。

每月本金和利息付款 2020 对比 2023

已知是以平均年利率计算的房屋定价中位数的典型本金和利息支付 （P&I），以 2020 计。如果 MBA 在当前的 2023 项预测中是正确的，那么与 2020 项相比，典型的 P&I 付款将高出 53.7%。如果 Fannie Mae 达到目标，2023 年每月的 P&I 付款将比 2020 年增加 79.3%。P&I 的增加是中值价格和利率变化的函数。

居民住宅贷款

利率上升压低了2022年的再融资活动，而2021年（预计下降74%），2023年又下降了31.2%至43.5%。2021年商业中超过一半的住宅抵押贷款贷款机构现在失业了抵押贷款行业，还有更多的削减尚未到来。

下表显示了购买和再融资活动的季度同比贷款变化。如果正确，住宅贷款部门和住宅经纪2023的前两个季度仍然存在重大痛苦。

前景可能会发生变化，并将是利率，无论是重大衰退发生，消费者信心还是通货膨胀的函数。美国国会联合经济委员会估计，与一年前相比，通货膨胀使该国典型的家庭每月花费728美元来维持他们的生活方式。在Freddie Mac目前的6.58%抵押贷款利率下，假设收入没有变化，典型的家庭失去了大量114,200美元的贷款能力来购买房屋。

利率、就业机会、消费者信心（经济衰退预期）是经济和住房发展轨迹的关键。专注于这些指标。

Ted