美国现有的房屋销售在2022 年 7 月中同比下降122.4% - 没有看到缓解...

对大多数美国人来说，家是他们最大的财富储备。住房市场健康的主要指标是销售数量 - 而不是中间价格。住房市场疲软的第一个迹象是销售额下降。最初，随着销售下降，价格中位数继续上涨，然而，如果销售萎缩足够，供应增加，价格就会下降。

根据全国房地产经纪人协会®的数据，2022 年 7 月 到 453,000 年（在原始、未调整的基础上）的现有房屋销售额比 2021 年 7 月 下降 22.4%，而季节性调整后年化率 （SAAR） 下降 20.2% 至 4.1800 万。SAAR 的销售额现已连续六个月下降。年初至今，现有房屋销售量较去年同期下降110.3%，下降正在加速。

中位价格同比增长 10.8% 至 403,800 美元，但低于 2022 年 6 月 创纪录的高位 413,800 美元。价格中位数连续 125 个月上涨——这是有史以来最长的上行连环。

Box Score -- 现有房屋销售 2022 年 7 月 全国房地产经纪人协会® （NAR）

月销售额 – 未按季节调整 2 453,000 的原始数据 2022 年 7 月
与 NNWRDPH1 的 525,000 个销售额相比，环比下降 113.7% 2022 年 6 月
与 NNWRDPH 的 584,000 个销售额相比，同比下降 22.4%1 2021 年 7 月

经季节性调整的年化销售数字 （SAAR）

截至 2022 年 7 月4.81，100 万 SAAR
与 NNWRDPH5.9 销售额 5.1100 万相比，环比下降 1% 2022 年 6 月
与 NNWRDPH 的 6.0300 万相比，同比下降 20.2%1 2021 年 7 月

销售跟踪 12-Months原始数据未按季节调整

5.764 截至 2022 年 7 月 的 12 个月为 百万 – 未季节性调整的原始数据比截至 2022 年 6 月 的 12 个月为 5.89500 万，下降了 2.2%
与结束 NNWRDPH6.8 的 12 个月相比下降 1%，达到 6.18300 万 2021 年 7 月

年初至今的销售 – 原始数据未按季节调整

中位数价格 – 由于现有房价的历史月度季节性，2022 年 7 月 仅进行同比比较

403,800 美元 – 与 364,000 美元相比，未季节性调整上涨 10.8% 2021 年 7 月

单户销售，按价格和接受采购合同前在市场上的中位天数

自 2020 年 5 月 以来，每个价格范围的销售额首次同比下降。

月数库存 – 从历史角度来看，6.0 个月库存被视为正常 – 季节性调整

图表

经季节性调整的 2022 年 7 月4.81 年化销售率为 100 万，是 2020 年 6 月 以来的最低水平。要达到较低的历史数字（不包括疫情最初的月份），需要返回 2014 年 4 月。

请注意，2022 年 7 月 的销售额低于疫情前一年的 2019 年 7 月。

NAR 2022 年 7 月 版本中包含的其他详细信息

库存较2022 年 6 月4.8增长1%，有1.3100万个活跃上市，但与去年持平

2022 年 7 月 结束时的月库存为 3.3 个月（未季节性调整），而 1 年前为 2.6 个月

典型的财产在可接受的采购合同前 14 天上市，而一年前为 17 天

2022 年 7 月82关闭的房屋中有1%在签订合同前不到一个月就上市

^第一次购房者占7月关闭的29%，与一年前的30%几乎持平。负担能力的持续侵蚀无疑将对^第一次购房者获得美国伟大梦想的能力产生负面影响，因为价格和利率上升

投资者购买了2022 年 7 月14中1%的房屋，而去年同月为15%

买家每四分之一 （24%） 的销售额支付全现金，几乎与一年前的 23% 相同

不良销售 - 止赎和卖空 - 仍然不是问题2022 年 7 月1交易的1%。这与上月和同比没有变化。今天无法支付抵押贷款的大多数房主只需要向房地产经纪人列出房产，并准备在未来30至90天内的某个时间与股权一起走动，前提是房产价格适当并准备出售。如果考虑到库存上升，物业价格不合理，则会在边线消失

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经济状况（通货膨胀）和具有挑战性的负担能力现在控制着美国住房市场的命运。

最近几个月的通货膨胀率是40来最高的，6月份达到9.1%的峰值，7月份仅略微降温至8.5%。美国国会联合经济委员会估计，目前的通货膨胀使家庭每月花费635美元。以现在5.13%的30年传统抵押贷款利率，每月支付635美元将服务于116,557美元贷款。传统的30年固定利率抵押贷款利率从2021 年 1 月的历史低点2.65%翻了一番。

经济衰退 - 过去10经济衰退中的每一次都由连续两个季度或更多季度的负国内生产总值 （GDP） 界定。今年Q1和Q2的 GDP 分别为 1.6% 和 0.8%。即使华盛顿特区继续说没有经济衰退，消费者的行动也会决定是否存在衰退。零售销售额通常占GDP的70%。随着消费者预期经济衰退，他们购买较少，导致经济衰退。

负担能力 – 如果房利美和工商管理硕士目前的预测正确，2023年的房价和利率中位数，购买典型房屋的家庭每月本金和利息支付将从2020%增加到2023%，达到70.4%至81.2%。

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经济雷达上没有任何迹象表明，未来12到18个月房屋销售趋势将发生变化。

Ted