现有房屋销售暴跌35%的2022 年 11 月和库存达到29-Month的峰值

根据美国房地产经纪人协会® （NAR） 的数据，本月（未调整）和季节性调整年化率 （SAAR） 的 2022 年 11 月 现有房屋销售额均同比下降 35%。SAAR 的销售额现已连续 10 个月下降，这是历史上首次下降。年初至今的销售额总体下降了 16.2%，单户家庭下降了 15.5%，公寓式联排别墅下降了 21.2%。

库存的月数在季节性调整的基础上飙升3.51个月29这是自NNWRDPH1以来过去2个月中最多的2020 年 6 月。

13.5月价格中位数较一年前上涨1%至370,700美元，但低于2022 年 6 月历史最高点413,800美元。尽管如此，价格中位数还是连续129个月同比增长，这是历史上最长的上行连环。

Box Score -- 现有房屋销售 2022 年 11 月 全国房地产经纪人协会® （NAR）

月销售额 – 原始数据未按季节调整

2022 年 11 月326,000当月1

与 NNWRDPH 12.1的 371,000 个销售额相比，环比下降 1%1 2022 年 10 月

与 NNWRDPH 的 503,000 个销售额相比，同比下降 35.2%1 2021 年 11 月

经季节性调整的年化销售数字 （SAAR）

截至 2022 年 11 月 为 4.0900 万 SAAR，这是自疫情爆发时 2020 年 5 月 以来最少的一次

与 2022 年 10 月 销售额 4.4300 万相比，环比下降 7.7%，与 2021 年 11 月 的 6.3300 万相比，同比下降 35.4%

销售跟踪 12-Months原始数据未按季节调整

截至 NNWRDPH5.21 的 12 个月为 100 万 – 原始数据未按季节调整 2022 年 11 月

与截至 NNWRDPH15.2 的 12 个月相比下降 1%，达到 6.1500 万 2021 年 11 月

从 NNWRDPH3.3 的 5.3900 万下降 1% 2022 年 10 月

年初至今的销售 – 原始数据未按季节调整

中位数价格 – 2022 年 11 月 | 由于现有房价具有历史性的月度季节性，因此仅进行了逐年比较

$370,700 – 未按季节调整

与 358,200 美元 NNWRDPH 相比增长 3.5%1 2021 年 11 月

单户销售，按价格和接受采购合同前在市场上的中位天数

自 2022 年 7 月 以来，NAR 报告的每个价格区间均逐年下降。

月数库存 – 季节性调整

在疫情之前，现有房屋的 6 个月库存被视为正常。然而，我相信，随着在线家庭搜索和虚拟家庭旅游等技术的全面整合，数字签名和远程在线公证等关闭辅助工具，新常态是疫情前水平的一半。因此，我认为美国现在的整体上市数量是正常的。目前可供出售房屋的库存量是29个月内最多的。11月份的库存月数不是房屋销售减少的一个因素，因为2022 年 1 月的库存为1.8个月，SAAR的销售额为6.4900万。

图表

2022 年 11 月4.09 经季节性调整的年化销售率为 100 万，是自 2020 年 5 月 以来的最低水平，因为随着疫情的进展，美国在 3 月至 4 月期间减少了创纪录的 2200 万个工作岗位。

下一张图表显示了从 2019 到 2022 年 11 月 的每月房屋销售的未调整原始数量。实际比较不是每月 2022 次销售数字到 2020 次或 2021 次，因为这些数据是疫情导致的异常。未来查看 2020 和 2021 数据的唯一时间将是下一次大流行，以作为当时预测销售和市场行为的衡量标准。自上一个正常市场为2019以来，应将2022个数据与2019个数据进行比较。2022年的销售额连续五个月下降。7月房屋月销售额1比2022的下降幅度为-15.9%，8月为-10.9%，9月为-4.9%，20190月为-19.7%，11月为-19.3%。

NAR 2022 年 11 月 版本中包含的其他详细信息

2022 年 11 月1.14 中 100 万单位的上市库存比 10 月环比下降 6.6%，但比一年前增长 2.7%

2022 年 11 月 结束时的月库存为 3.3 个月（未季节性调整），而 2021 年 11 月 为 2.1 个月

典型的财产在被接受的采购合同前 24 天上市，而一年前为 18 天

2022 年 11 月61关闭的房屋中有1%在签订合同前不到一个月上市

^第一次购房者占11月收盘的28%，略高于一年前的26%。负担能力的持续侵蚀无疑会对^第一次购房者获得美国伟大梦想的能力产生负面影响，因为价格和利率不断上涨。美国有线电视新闻网报道，根据NAR的2022个房屋买家和房屋卖家概况，^首次购房者的比例从一年前的36%下降到创纪录的26%

投资者购买了2022 年 11 月14出售房屋的1%，而去年同月为15%

买家每四分之一的销售额（26%）支付了全现金，与一年前的24%相似

不良销售 - 止赎和卖空 - 增长高达 21%

点击此处阅读 NAR 的完整新闻稿。

经济状况（通货膨胀）和具有挑战性的负担能力现在控制着美国住房市场的命运。

通货膨胀 - 近几个月来通货膨胀率达到40来的最高水平，6月份达到9.1%的峰值，截至11月已略微降温至7.1%。美国国会联合经济委员会估计，当前通货膨胀使家庭自2021 年 1 月747（或未来18,963个月的2美元）通货膨胀持续在正常范围内以来每月多花费1美元。按现在6.27%的30年传统抵押贷款利率（根据Freddie Mac），每月支付747美元将服务于121,066美元贷款。传统的30年固定利率抵押贷款利率比2021 年 1 月的历史低点2.65%增加了一倍多。

经济衰退展望 – 好消息是Q32022季度GDP年化的最终估计，通胀增长强劲，达到3.2%。坏消息是，许多（但不是全部）分析师预计2023年会出现衰退：

Fannie Mae – 温和衰退将于 Q1开始 2022

彭博——经济衰退的概率现在在一年内为100%

PIMCO – 经济衰退的可能性高于轻度

摩根大通 – 2023 年轻度衰退

福布斯 - 衰退将在2022年末或2023年初开始

S&P Global – 明年初温和衰退，2023 年2^上半年复苏

前波士顿美联储主席埃里克·罗森格伦 - 美国可能在2023年陷入温和衰退

FitchRatings – 经济衰退将于第 Q2开始 2023

密歇根大学经济学家 - 2023年温和衰退

世界银行 - 2023年全球经济衰退风险

随着消费者预期经济衰退，他们购买较少，导致经济衰退。

负担能力 - MBA和房利美对2023年房价和利率中位数的2022 年 11 月预测要求购买典型房屋的家庭每月本金和利息从2020%增加到202357.3%，恭敬地增加到69.4%。相比之下，从2020到2022的平均工资仅增长了9.4%。

房屋销售渠道 - NAR待定房屋销售2022 年 11 月 | 刚刚发布的全国房地产经纪人协会2022 年 11 月待定房屋销售指数（新签署的房屋购买合同）与一年前相比下降了37.8%，与10月份相比环比下降了4.0%。待售房屋通常构成未来90天的交割，现在已经连续六个月下跌。11月份的读数是过去20年来第二低的，在疫情低谷的2020 年 4 月中最低。

尽管NAR预计2023年将有4.7800万套现有房屋销售，价格稳定，但经济方面仍然没有任何迹象表明，未来6至12个月房屋销售趋势的萎缩将发生重大变化。需求减少35%，再加上供应增加，为价值和价格下跌奠定了基础。

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Ted