现有房屋销售暴跌35%的2022 年 11 月和库存达到29-Month峰值
发表于：2022 年 12 月 28 日
作者：TED C. JONES，博士
根据全国房地产经纪人协会® （NAR） 的数据，本月（未调整）和季节性调整年化率 （SAAR） 的 2022 年 11 月 现有房屋销售额均同比下降 35%。SAAR 的销售额现已连续 10 个月下降，这是历史上首次下降。年初至今的销售额总体下降了 16.2%，单户家庭下降了 15.5%，公寓式联排别墅下降了 21.2%。
库存的月数在季节性调整的基础上飙升3.51个月29这是自NNWRDPH1以来过去2个月中最多的2020 年 6 月。
13.5月价格中位数较一年前上涨1%至370,700美元，但低于2022 年 6 月历史最高点413,800美元。尽管如此，价格中位数还是连续129个月同比增长，这是历史上最长的上行纪录。
Box Score -- 现有房屋销售 2022 年 11 月 全国房地产经纪人协会® （NAR）
月销售额 – 原始数据未按季节调整
2022 年 11 月326,000当月1
与 NNWRDPH 12.1的 371,000 项销售额相比，环比下降 1%1 2022 年 10 月
与 NNWRDPH 的 503,000 个销售额相比，同比下降 35.2%1 2021 年 11 月
经季节性调整的年化销售数字 （SAAR）
截至 2022 年 11 月 为 4.0900 万 SAAR，这是自疫情爆发时 2020 年 5 月 以来最少的一次
与 2022 年 10 月 销售额 4.4300 万相比，环比下降 7.7%，与 2021 年 11 月 的 6.3300 万相比，同比下降 35.4%
销售跟踪 12-Months原始数据未按季节调整
截至 NNWRDPH5.21 的 12 个月为 100 万 – 原始数据未按季节调整 2022 年 11 月
与结束 NNWRDPH15.2 的 12 个月相比下降 1%，达到 6.1500 万 2021 年 11 月
从 NNWRDPH3.3 的 5.3900 万下降 1% 2022 年 10 月
年初至今的销售 – 原始数据未按季节调整
中位数价格 – 2022 年 11 月 | 由于现有房价具有历史性的月度季节性，因此仅进行了逐年比较
$370,700 – 未按季节调整
与 358,200 美元 2021 年 11 月 相比增长 13.5%
单户销售按接受的采购合同之前的价格和在市场上的中位天数
自 2022 年 7 月 以来，NAR 报告的每个价格区间均逐年下降。
月数库存 – 季节性调整
在疫情之前，现有房屋的 6 个月库存被视为正常。然而，我相信，随着在线家庭搜索和虚拟家庭旅游等技术的全面整合，数字签名和远程在线公证等关闭辅助工具，新常态是疫情前水平的一半。因此，我认为美国现在的整体上市数量是正常的。目前可供出售房屋的库存是29个月内最多的。11月份的库存月数不是房屋销售减少的一个因素，因为2022 年 1 月的库存为1.8个月，SAAR的销售额为6.4900万。
图表
2022 年 11 月4.09 经季节性调整的年化销售率为 100 万，是自 2020 年 5 月 以来的最低水平，因为随着疫情的进展，美国在 3 月至 4 月期间减少了创纪录的 2200 万个工作岗位。
下一张图表显示了从 2019 到 2022 年 11 月1 的每月房屋销售的未调整原始数量。实际比较不是每月 2022 次销售数字到 2020 次或 2021 次，因为这些数据是疫情导致的异常。未来查看 2020 和 2021 数据的唯一时间将是下一次疫情，以作为当时销售和市场行为预测的衡量标准。自上一个正常市场为2019以来，22022数据应与2019个数据进行比较。2022年的销售额连续五个月下降。7月房屋月销售额1比2022的下降幅度为-15.9%，8月下降10.9%，9月下降4.9%，20190月下降19.7%，11月下降19.3%。
NAR 2022 年 11 月 版本中包含的其他详细信息
2022 年 11 月1 中 1.1400 万单位的上市库存比 10 月环比下降 6.6%，但比一年前增长 2.7%
2022 年 11 月 结束时的月库存为 3.3 个月（未季节性调整），而 2021 年 11 月 为 2.1 个月
典型的财产在可接受的采购合同前 24 天上市，而一年前为 18 天
2022 年 11 月61中关闭的房屋中有1%在签订合同前不到一个月就上市
第一次购房者占11月交割的28%，略高于一年前的26%。负担能力的持续侵蚀无疑将对第一次购房者获得美国伟大梦想的能力产生负面影响，因为价格和利率不断上涨。美国有线电视新闻网报道，根据NAR的2022个房屋买家和房屋销售商概况，首次购房者的比例从一年前的36%下降到创纪录的26%
投资者购买了2022 年 11 月14出售房屋的1%，而去年同期为15%
买家每四分之一的销售额（26%）支付了全现金，与一年前的24%相似
不良销售 - 止赎和卖空 - 增长高达 2%
点击此处阅读 NAR 的完整新闻稿。
经济状况（通货膨胀）和具有挑战性的负担能力现在控制着美国住房市场的命运。
通货膨胀 - 最近几个月的通货膨胀率达到了40年来的最高水平，6月份达到9.1%的峰值，截至11月已略微降温至7.1%。美国国会联合经济委员会估计，当前通货膨胀使家庭自2021 年 1 月747（或未来18,963个月的2美元）通货膨胀持续在正常范围内以来每月多花费1美元。按照现在6.27%的30年传统抵押贷款利率（根据Freddie Mac），每月支付747美元将服务于121,066美元贷款。传统的30年固定利率抵押贷款利率比2021 年 1 月的历史低点2.65%增加了一倍多。
经济衰退展望 – 好消息是第 Q3 2022 季度 GDP 的年化最终估计，通胀增长强劲，达到 3.2%。坏消息是，许多（但不是全部）分析师预计2023年经济衰退：
Fannie Mae – 温和衰退将于 Q1开始 2022
彭博——经济衰退的概率现在在一年内为100%
PIMCO – 经济衰退的可能性高于轻度
摩根大通 – 2023 年轻度衰退
福布斯 - 衰退将在2022年末或2023年初开始
S&P Global – 明年初温和衰退，2023 年2上半年复苏
前波士顿美联储主席埃里克·罗森格伦 - 美国可能在2023年陷入温和衰退
FitchRatings – 经济衰退将于第 Q2开始 2023
密歇根大学经济学家 - 2023年温和衰退
世界银行 - 2023年全球经济衰退风险
随着消费者预期经济衰退，他们购买较少，导致经济衰退。
负担能力 - MBA和房利美对2023年房价和利率中位数的2022 年 11 月预测要求购买典型房屋的家庭每月本金和利息支付从2020%增加到202357.3%，恭敬地增加到69.4%。相比之下，从2020到2022的平均工资仅增长了9.4%。
房屋销售渠道 – NAR 待售房屋 2022 年 11 月 | 刚刚发布的全国房地产经纪人协会 2022 年 11 月 待售房屋销售指数（新签署的房屋购买合同）与一年前相比下降了 37.8%，与 10 月相比环比下降了 4.0%。待售房屋通常构成未来90天的交割，现在已经连续六个月下跌。11月的读数是过去20年来第二低的，在疫情低谷的2020 年 4 月中最低。
尽管NAR预计2023年将有4.7800万套现有房屋销售，价格稳定，但经济方面仍然没有任何迹象表明，未来6至12个月房屋销售趋势的萎缩将发生重大变化。需求减少35%，再加上供应增加，为价值和价格下跌奠定了基础。
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Ted