不利因素，至少未来三季度

住房和住宅贷款展望 2023 年 1 月

无论你多么努力地希望美联储明天醒来并降低利率，这可能不会发生。根据房利美和MBA截至2023 年 1 月的最新月度预测，住房销售和住宅贷款量面临强劲的阻力。

利率是影响住房负担能力和最终需求的几个驱动因素之一。虽然30年期住宅抵押贷款利率略高于20世纪80年代初的水平的三分之一，但它们是2021 年 1 月公布的2.65%的两倍。第一张图表显示了自2018年以来每周固定利率，30年的传统抵押贷款利率，Freddie Mac在其主要抵押贷款市场调查中报告，该调查自1971 年 4 月以来一直持续。最新比率为 6.15%，如 2023 年 1 月 19 日 报告，低于前一周的 6.33%。

利率预期

房利美和MBA之间的住宅利率预期仍然存在差异，如下表所示。第一个表格显示了年利率和接下来的两个季度。虽然MBA认为年利率几乎没有从2022上升到2023（从5.4%上升到5.6%），但房利美预计1002022%的5.3%上升到6.3%。

现有房屋销售和中位数价格

Fannie Mae和MBA预测2023年现有房屋销售将下降。然而，房利美的销售额降至1995年以来的最低水平，同比下降22.4%至3.9500万台。MBA预计现有4.4300万户房屋销售额将从2022年下降12.8%。

两人现在都预计房价中位数将在2023年下降，房利美下降4.2%，MBA下降3.3%。我个人的预测要求，由于经济衰退，高利率和可负担性问题，价格中位数在2023比2022中从10%下降到14%。

新住宅销售

鉴于预期利率将高得多，房利美预测2023年新房销售将下降12.7%，而MBA则下降4.2%。两者都看到2024年新房销售的增长从＋7.9%（Fannie Mae）到18.8%（MBA）不等。自2002年以来，每8.9个现有房屋关闭平均有1个新房屋出售。2022 年 12 月470,000估计有1个正在建设中的新未售出房屋，这是自从房地产泡沫破裂时2008 年 3 月以来最多的。

居民住宅贷款

与2021相比，2022年利率上升压低了再融资活动，初步下降了74%，预计2023年将再下降32.7%至47.9%。2021年，超过一半的住宅抵押贷款机构现在失业，更多的削减仍然渗透到系统中。2023年的购买贷款预计下降16.1%（房利美和MBA的平均水平），但2024年的购买贷款增长12.8%，这得益于利率下降。

房利美和MBA都预计至少到2023年第三季度贷款轨迹不会发生变化。如下所示，MBA 和 Fannie Mae 预计第一季度Q1, Q2和Q3 20231 的季度贷款总额将逐年下降，然后转弯。

根据利率、是否发生重大经济衰退、消费者信心和通货膨胀，前景可能会转为一分钱。美国国会联合经济委员会估计，与一年前相比，通货膨胀使该国典型的家庭每月多花747美元来维持他们的生活方式。在目前的抵押贷款利率下，假设收入没有变化，典型的家庭失去了大约120,000美元的贷款能力来购买房屋。

截至今天，看起来2023年的前三个季度将继续挑战住宅和贷款行业 - 至少在2023年的前三个季度。虽然美联储在即将举行的美联储会议上表明美联储基金利率0.25增长相对较小，但他们还重申了他们打算在年底前维持更高利率的意图。

Ted