第 2023 Q2 2 遍及美国的房地产周期和 54 个地铁，5 种物业类型 - Glenn Mueller 博士

根据MSCI-Real Capital Analytics的数据，美国商业房地产销售额在2021年达到创纪录的912.50亿美元，然后在2022年达到第二最佳730.70亿美元，在美国各地使用2.500万美元及以上的个人和投资组合房地产销售额。第一个图表显示了自2007年以来每年商业销售的波动性，这是近年来有记录以来最好的。

从 2022 年第 Q4开始，贷款和资本化率不断上升，正在侵蚀全国的商业房地产销售和价值。根据 MCSI - Real Capital Analytics 数据，截至 2023 年 7 月年初至今，美国商业房地产交易总量大幅下降 59%，7 月暴跌 74%。如果美国前两个季度的商业地产销售额为2023，则遵循从2013到2019的相同季节性销售额（市场冲击最小的时期），2023年的销售额将达到319.30亿美元，从2022年下降56.3%，为2012年以来的最低水平。

然而，销售的暴跌因房地产类型和市场而异。在谈论商业房地产时，一号尺寸并不适合所有。例如，一个地铁的办公市场可能紧张，而其他城市的空置率超过30%。在那些有30%的办公室空置率的人中，工业空间可能是3%或更少的空置率。优化回报的关键是了解各个市场在多种房地产类型中的发展方向。

Glenn Mueller 博士的季度商业房地产周期报告概述了全国商业房地产的发展情况，并介绍了包括公寓、工业、办公、零售和酒店在内的 54 个地铁的具体情况。Mueller 博士定义了商业房地产周期中的四个不同阶段，为投资和退出策略提供了决策点。长期入住率平均值是租金增长率和最终物业价值的关键决定因素。理想情况下，2阶段 - 扩张是房地产投资者表现的最佳象限，如下图和讨论所示。本摘要中的大多数图表直接取自 Mueller 博士的 Q2 2023 报告，并受版权保护。

在整个周期中，Mueller 博士使用 1 到 16 的市场水平描述了每个阶段的租赁行为。市场 11 级出现平衡，其中需求增长等于供应增长，这实际上是最佳点。平衡市场 11 级也是最高入住率。

第 1 阶段 - 恢复减少空置率，无新施工

1-3 租金负增长
4-6 低于通胀租金增长

第 2 阶段 - 扩建、减少空置、新建

6-8 笔租金迅速上升至新的建筑水平
8-11 紧缩市场的租金高增长

第 3 阶段 - 供过于求增加空置率，新建

11-14 租金增长正但下降

第 4 阶段 - 经济衰退增加空置率，完成更多工作

14-16，然后回到通货膨胀以下1，租金负增长

整个周期的租金增长特征如下：

Mueller 报告2023，第 Q2的租金和入住率变化在表中对美国进行了汇总。工业物业的年租金同比增长8.9%，其次是零售业增长3.8%。自疫情爆发以来，办公室的年租金增长0.8%，表明市场可能接近低谷，随着租约更新到更高档，租金更高的房产，租户可能会采取行动。

Mueller 博士的 2023 年第 Q2报告从国家角度展示了跨物业类型的当前周期阶段。理想的评级是第 2 阶段 - 扩张和市场级别 11。

工业 - 研发弹性、工业 - 仓库、零售 - 社区/社区、零售 - 专卖店、零售 - 区域商场和电力中心以及酒店类型正处于第 2 阶段 - 2023 Q2在美国扩张。

表现最佳的市场 11 级物业类型包括：工业 - 研发弹性、工业 - 仓库、零售 - 社区/社区（想想杂货店）和零售 - 专卖店。

办公室 - 市中心和办公室 - 郊区降级4第二阶段 - 衰退。 公寓正处于阶段 - 3 供过于求。

在图上，地铁名称后面的数字表示地铁与上一季度相比改变了多少马克级别。例如，酒店从第 Q1 季度的市场级别 7 到第 2023 Q22023的市场级别 4，表明有所改善。 8

第 Q2 2023 的 Office 属性摘要显示在下一张图表中，该图表适用于全国 54 个单独的地铁。【下载所有其他酒店类型的报告 – 链接如下。】截至第 2 季度，只有 6 座地铁仍处于最佳的第 2 阶段 - 扩建阶段，其2023特点是空置率和新建工程有所下降。 Q2地铁名称后面的数字是市场级别。

新奥尔良 10
诺福克 10
拉斯维加斯 9
里士满 9
火奴鲁鲁 8
迈阿密 8

第 1 阶段 – 恢复和第 2 阶段 – 扩展之间有四个地铁：

印第安纳波利斯 6
奥兰多 6
罗利-达勒姆 6
坦帕 6

第 1 阶段 – 恢复（减少空置率和无新施工）包括以下地铁：

克利夫兰 5
哈特福德 5
杰克逊维尔 5
堪萨斯城 5
亚特兰大 4
辛辛那提 4
长岛 4
丹佛 2
明尼阿波利斯 2
圣安东尼奥 2
奥斯汀 1
旧金山 1

三家地铁办公室市场正处于3阶段 - 供过于求，其特点是空置率上升和更多新建筑：

纳什维尔 13
俄克拉荷马城 13
棕榈滩 13

第 3 阶段 - 供过于求和第 4 阶段 - 经济衰退之间有三个地铁：

巴尔的摩 14
孟菲斯 14
河畔 14
盐湖城 14

所有剩余的地铁（26）和整个国家现在都处于4阶段 - 经济衰退，随着空置率的提高和更多的完工量进入市场。