美国房价展望 - 列出50大地铁的价格趋势 - NerdWallet
今天的一个核心问题是，2023年的房价和价值将如何？全国房地产经纪人协会®（NAR）最新预测要求2023年销售额再下降6.8%，但他们预计年房价中位数将至少上涨0.3%。房利美认为房屋销售下降了21.1%，价格下降了1.5%，而MBA则要求销售下降12.6%，价格下降3.4%。Redfin表示，价格中位数将下降4%。FitchRatings预测价格将从10%下降到15%，Zonda表示下降了15%。NerdWallet 表示，John Burns Real Estate Consulting 预计 2022 年初高点将下降 20% 至 22%，但 Realtor.com 预计价格将上涨 5.4%。是的，这是各种各样的意见。
在关于该主题和基本指标的最新研究中，NerdWallet对房屋上市价格进行了审查。他们研究了比较美国 50 大都市 Q3 2021 和 Q2 2022 与 Q3 2022 平均上市价格www.realtor.com的数据。为了获得苹果对苹果的比较，他们使用美国人口普查局的消费者价格指数数据将所有值调整为 2022 年 9 月 美元。他们的发现在第一个表格中详细说明。在截至Q3末的12.2个月中，这50个市场的平均上市价格上涨了2%，2022但在Q2至Q32022期间连续下跌了2.3%，通货膨胀进行了调整。
TINSTAANREM公理是适用的 - 没有像国家房地产市场或经济这样的东西。上市价格、销售价格和销量的变化也是如此。每个经济都是不同的。
下一张表格从Q2到 2022 年Q3的上市价格降幅从最大到最小进行排序。近年来最热门的市场之一现在显示出一些最大的价格下跌。奥斯汀和犹他州都看到从Q2的价格下跌超过8%Q32022。
在得出房屋价值从Q2到Q3发生变化的结论之前2022，需要考虑房价的季节性。如下图所示，价格因季度而异。通常，Q1的销售和价格都是最低的，Q2是年度峰值，Q3从Q2和Q4略有下降，因为销售数量减少 - 至少在疫情之前。这些是名义价格，即未根据通货膨胀进行调整。这意味着2年Q3实际标价（通胀调整后）较2022年Q2下跌1.9%2022（2.3%的跌幅是要求价格减去0.4%的季节性价格调整）。在考虑房源竞标战的下降时，销售价格的下降大于这一点。2020221 年第 2 Q2，Redfin 报告说，他们 56% 的报价具有竞争力，而Q3为 44%。
下表重述了季度中位数价格（由 NAR 报告）从 2016 到 2019，并提取了从四分之一到下一个季度的季节性变化。在这四年期间（根据通胀情况进行调整后），Q1的价格平均比第四季度低 2.5%Q4, Q2的价格（年度峰值）比第一季度上涨 9.0%Q1, Q3的平均价格比Q2仅下降 0.4%，Q4的价格比Q3下跌 2.4%。
销售价格是供需相互作用的函数。如果需求减少，供应增加到足够多，价格就会下降。NAR报告称，与一年前相比，2022 年 11 月的销售额下降了35%，而11月（使用未经调整的原始销售数据）和季节性调整的年化销售额。同时，库存月数已升至 NAR 报告的 29 个月最高水平，如表所示。
NerdWallet研究还显示，最近一个季度50个人口最多的地铁的上市库存不断增加，平均增长了57.8%，如表中所述。奥斯汀、纳什维尔、凤凰城、罗利和盐湖城等几个大都市的库存在 1 年第 Q2 20223 Q3期间增加了一倍多。
房价继续超过收入，对可负担性产生负面影响，并进一步降低销售额。在20世纪80年代初，如果房价是房主收入的四倍或更少，则被认为是最好的。表中详细列出了50个最大地铁的最新收入到家庭价格倍数和平均值。这个群体的平均房价倍数是典型收入的5.7倍。利率不断上升的化合物。最新的30年固定利率传统抵押贷款平均为6.42%（Freddie Mac 2022 年 12 月 29 日报道） - 是一年前报告的3.11%的两倍多。在持续下跌20%的假设和通胀调整后的固定房价下，每月本金和利息支付从1,267.98美元（根据NAR报道，11月的房价中位数为370,700美元）跃升至1,858.89美元 - 增长46.6%。根据美国劳工统计局的数据，最近12个月的平均小时工资仅增长了5.1%。过去 92 个月，每月按揭付款的增长幅度是收入的 1 倍。
最新经济衰退预期摘要
Fannie Mae – 温和衰退将于 Q1开始 2022
彭博——经济衰退的概率现在在一年内为100%
PIMCO – 经济衰退的可能性高于轻度
摩根大通 – 2023 年轻度衰退
福布斯 - 衰退将在2022年末或2023年初开始
S&P Global – 明年初温和衰退，2023 年2上半年复苏
前波士顿美联储主席埃里克·罗森格伦 - 美国可能在2023年陷入温和衰退
FitchRatings – 经济衰退将于第 Q2开始 2023
密歇根大学经济学家 - 2023年温和衰退
世界银行 - 2023年全球经济衰退风险
Ted C Jones 在线 Twitter 民意调查 https://twitter.com/DrTCJ/status/1608060507914735616
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底线
与一年前相比，今年351月现有房屋销售（需求）下降了1%，从Q2到Q32022可供出售（供应）的上市数量增加了57.8%，利率上升（在过去12个月中翻了一番），2023年经济衰退的可能性很高，预计房屋价值将下降2023% - 可能高达10%至14%。虽然每个市场都会有所不同，但我认为整体价格会下跌。也就是说，下降将不像2008到2010，因为当今大多数房主中存在如此多的股权，贷款质量是历史上最好的。好消息是，如今大多数房主拥有5%或更低的重大股权和利率。然而，那些最近购买或今天希望购买房屋的人可能会面临风险。
Ted