¿Cubre el asegurador la brecha?
El profesor de la propiedad te lo explica todo
Alan McCall, asesor de suscripción, también conocido como profesor de propiedad, disfruta respondiendo a las preguntas de sus estudiantes que requieren claridad y experiencia detallada. Una pupila nerviosa se acercó al profesor con un problema que realmente le perturbó. Involucró un gravamen del IRS por $500,000 que se encontró registrado en el llamado “brecha”. El estudiante preguntó, de ojos amplios, “¿Cubre mi asegurador la brecha? ¿Por qué me hacen todas estas preguntas?” Lo malo aún está en la esquina, temblando, con un paño frío en la cabeza.
¿Alguien puede ver mi brecha?
Bueno, no te preocupes, querido erudito. El antiguo profesor dice que, de hecho, hay tres tipos de brechas que pueden ocurrir durante la suscripción. Deje que le explique con sus propias palabras:
Hay al menos tres huecos (sin incluir el que hay entre mis oídos):
- La brecha entre las comprobaciones de título de la anterior y la anterior antes del cierre.
- la que se encuentra en las oficinas de los registradores entre la presentación de documentos y su accesibilidad en los índices; y
- La brecha entre el cierre y el registro de los documentos.
Si bien hay interacción entre los tres, no hay mucho que el más cercano pueda controlar con el #2 anterior. Si esta brecha es significativa, debe tenerse en cuenta a la hora de decidir si se desembolsará en la mesa. Por ejemplo, si el vendedor tiene problemas, las sentencias contra él o ella comienzan a aparecer o existe una posibilidad real de una declaración de quiebra, puede ser una buena idea presentar los documentos, verificar el título y luego desembolsar una vez que se haya dado la autorización total. Esto reduce o elimina el riesgo de que algo pueda presentarse “en la brecha”.
El tiempo entre la última comprobación del título y el cierre también debe reducirse en la medida de lo posible para eliminar la presentación de demandas, sentencias, gravámenes, hipotecas y otros asuntos que podrían descubrirse en un examen completo del título hasta el día del cierre, sujeto a la brecha de los registradores en el punto 2 anterior. Se recomienda que la última revisión se realice el día del cierre, o el día anterior, si es posible. Una declaración jurada del título en el momento del cierre debe incluir una declaración de que el vendedor o prestatario no ha sufrido ninguna transferencia, gravamen o gravamen que se deba presentar contra el título que no sea lo que aparece en el compromiso del título.
Reducir la brecha en el elemento 1 es solo la mitad del trabajo del título más cercano. El elemento 2 es la otra mitad. Los documentos deben registrarse oportunamente de acuerdo con las instrucciones de todas las partes. El contrato del agente le exige que siga todos los procedimientos de la aseguradora de títulos que representa en el cierre. En nuestro caso, lo que significa entregar los documentos en el curso ordinario por transportista nocturno, servicio de mensajería u otros medios tan pronto como sea razonable después del cierre, es decir, al siguiente día laborable. Puede haber circunstancias extraordinarias en las que se requiera caminar los documentos hasta el juzgado el día del cierre para asegurar un riesgo especial que pueda ser evidente. El agente debe hablar de esto con su asegurador para determinar si se requiere un manejo especial.
Todos los anteriores son “huecos” que deben ser abordados satisfactoriamente por el encargado de la cobertura, el asegurador y el agente. Esto evitará los malentendidos que a veces ocurren cuando se repite y se confía en la noción popular de que el asegurador “aborda la brecha”. Sí, estamos dispuestos a asumir la brecha de los registradores en el elemento 2 anterior, pero no en todos los casos. Las otras brechas, no tanto. Cuanto más cerca, el agente o la oficina desempeñan un papel central en reducir esas brechas en la medida de lo posible. Además, en casos especiales, el asegurador puede requerir que se elimine la brecha descrita en el número 3 anterior.
En este caso, estoy seguro de que el IRS será amable y útil de tratar. Buena suerte.
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