Navegación por el seguro de título para tierras y costas sumergidas
Lagos, ríos y océanos, ¡oh mío!
Garantizar la titularidad de bienes inmuebles con una línea límite contra (o especialmente dentro) una masa de agua es un riesgo adicional. Un agente de títulos de propiedad sin el beneficio de un mercado costero o presencia puede encontrarse con una propiedad en un río o lago por primera vez y preguntarse qué nuevas preocupaciones de títulos le esperan bajo el agua. Sus vendedores y compradores pueden presuponer que la propiedad incluye el lecho del lago o río que le da a su propiedad un atractivo visual o un recurso para usar. Este no siempre es el caso, y se necesita un análisis cuidadoso para determinar lo que se puede cubrir en las políticas del título.
Dependiendo de la masa de agua en cuestión, puede ser necesario considerar la ley federal y la ley estatal para determinar la propiedad y los derechos de propiedad relacionados con la cama o la costa.
La primera pregunta es si el cuerpo de agua puede considerarse aguas navegables susceptibles de ser utilizadas en el comercio interestatal o extranjero. Esto crearía derechos riparianos (donde la tierra se encuentra con un cuerpo de agua) o de agua en el gobierno de los Estados Unidos, así como ciertos derechos del gobierno estatal. Un océano o golfo parecería ser un lugar dado, pero ríos, lagos e incluso arroyos podrían pertenecer a esta categoría.
En segundo lugar, la ley estatal puede depender de varios factores diferentes para determinar quién es el propietario del lecho o la costa de un cuerpo de agua. Esto puede basarse en la marca de marea baja o alta, el volumen del flujo de agua o incluso en reservas registradas de derechos en cuanto a lechos de agua naturales e incluso cuerpos de agua artificiales. Los ríos y lagos que sirven como límites de diferentes estados también tienden a tener volúmenes de jurisprudencia dedicados a disputas entre gobiernos estatales en cuanto a la propiedad de los lechos y costas.
La tercera pregunta se refiere a los pactos, condiciones y restricciones (CCR) de comunidades beneficiadas con una masa de agua y cómo estas pueden dictar la propiedad o los derechos de agua. Los CCR incluso pueden dictar quién tiene acceso a través de la tierra para acceder a la masa de agua.
En su mayor parte, estos problemas se pueden tratar simplemente utilizando una excepción de derechos de agua/riparian adaptada a la propiedad específica y aceptada por su asegurador de Stewart. En algunos casos, esa excepción puede ser un “solo revestimiento”, pero también puede contener algunos párrafos cortos que cubren todo, desde servidumbres superficiales hasta derechos de diferentes niveles de gobierno. Es importante identificar los riesgos que pueden entrar en juego con las propiedades frente al mar y abordarlos. Póngase en contacto con su suscriptor de Stewart y permítanos ayudarle a analizar los problemas y proteger a sus clientes.
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