El impacto de las ejecuciones hipotecarias de gravamen sénior sobre los gravámenes federales no pertenecientes a IRS Junior
Es justo decir que la mayoría de los abogados y examinadores de títulos presuponen que la ejecución hipotecaria de una hipoteca sénior eliminará o “eliminará” los gravámenes de menor antigüedad registrados. Esta afirmación, en la mayoría de los casos, es completamente precisa. Sin embargo, hay una advertencia cuando se trata de gravámenes federales que muchos pueden no conocer. En los últimos 10 años se ha producido un aumento significativo de los programas de modificación de hipotecas patrocinados por el gobierno. Estos están diseñados para aliviar a los prestatarios en dificultades y la prevalencia de hipotecas con reclamo parcial mantenidas por el HUD. Por lo tanto, es fundamental comprender el impacto de una ejecución hipotecaria de un gravamen sénior cuando estos gravámenes menores existen en el título.
¿Cuáles son los nuevos requisitos relacionados con los gravámenes federales junior en un contexto de ejecución hipotecaria?
Un boletín de asegurador virtual establece requisitos obligatorios relativos a gravámenes federales junior en un contexto de ejecución hipotecaria. Estos requisitos pueden ser significativamente diferentes de lo que usted podría haber hecho anteriormente en el contexto de asegurar títulos derivados de una ejecución hipotecaria. Estos nuevos requisitos y la guía de suscripción provienen de la decisión del tribunal federal en Show Me State Premium Homes, LLC v. McDonnell , 74 F. 4th 911; 2023 U.S. App. LEXIS 18406 (8o Cir. 20 de julio de 2023) (“Mostrar caso”). El Caso Show Me destacó la necesidad de seguir la ley federal, específicamente 28 USC § 2410 cuando el título se ve gravado por gravámenes federales junior.
Antes del Caso Show Me, los protocolos de suscripción y las directrices relativas al aseguramiento de terrenos sujetos a una ejecución hipotecaria en la que los Estados Unidos mantenían un interés júnior estaban guiados por la ley estatal basada en la tenencia en Estados Unidos v. Brosnan, 363 U.S. 237 (1960). La decisión de Brosnan proporcionó el respaldo para la guía de suscripción de que una ejecución hipotecaria completada en cumplimiento de la ley estatal extinguiría los gravámenes junior en poder del gobierno federal. Como resultado del caso Show Me, las normas de suscripción requirieron una reevaluación. Los resultados de la reevaluación se capturan en el Boletín SLS2024016 (virtualunderwriter.com) – SUSCRIPCIÓN – Ejecuciones hipotecarias no judiciales que involucran gravámenes federales junior .
¿Cómo afectan los cambios en la suscripción a las ejecuciones hipotecarias?
La nueva norma de suscripción establecida en el Boletín afectará de inmediato a aquellas jurisdicciones en las que las ejecuciones hipotecarias no sean judiciales. Este es un grupo grande, ya que las ejecuciones hipotecarias no judiciales están permitidas en más de 30 estados en los EE. UU. Es importante recordar que el Caso Show Me no limitó la aplicación de 28 USC § 2410 a hipotecas u otros gravámenes voluntarios, sino que se aplica a la ejecución de gravámenes cuando existen gravámenes menores ante el gobierno federal; sin embargo, las ejecuciones hipotecarias son las acciones de ejecución de gravámenes más vistas desde la perspectiva del título.
La conclusión clave del Boletín SLS20240016 es que si la búsqueda revela que el título se derivó de una ejecución hipotecaria no judicial y el título fue gravado por un gravamen menor mantenido por el gobierno federal, que es cualquier otro gravamen que no sea un gravamen fiscal federal, si la ejecución hipotecaria se realizó a través del poder de venta contenido en la hipoteca, el gravamen del gobierno federal no puede extinguirse y sigue siendo un gravamen válido sobre la propiedad. Como un gravamen que sobrevive a una ejecución hipotecaria no judicial, el título sigue siendo gravado por el gravamen federal posterior a la ejecución hipotecaria. Como resultado, a menos que se obtenga una liberación o exoneración, un comprador externo comprará sujeto al gravamen y cualquier hipoteca aplicada sobre la propiedad no tendrá prioridad sobre el gravamen federal.
Revisar acreedores ahora
Como se mencionó anteriormente, dada la prevalencia de hipotecas de segundo gravamen otorgadas al HUD a través de varios programas de modificación de hipotecas patrocinados por el gobierno, es lógico que muchos más propietarios de vivienda tengan gravámenes menores en poder del gobierno federal a través del HUD (el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano). Por lo tanto, se debe llevar a cabo una detenida revisión de todos los acreedores júnior en una ejecución hipotecaria no judicial.
Si el título revela un gravamen júnior mantenido por el HUD, y la venta no produce fondos excedentes, existe una oportunidad para que el prestamista de ejecución solicite una liberación del título de la hipoteca júnior mantenida por el HUD. Sin embargo, el proceso en la actualidad se limita al prestamista de ejecución hipotecaria y no a los terceros propietarios posteriores, y es para un grupo limitado de hipotecas HUD. En consecuencia, este proceso debe llevarse a cabo antes de la transferencia de la titularidad a un comprador externo. Las directrices provisionales del HUD sobre este proceso se pueden ver aquí: Procedimientos provisionales para ejecuciones hipotecarias no judiciales con gravámenes retenidos por el secretario (hud.gov)
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Se trata de un área de la ley compleja y, a veces, confusa. El equipo de evaluación de Stewart agradece cualquier pregunta que pueda tener siempre que su título divulgue una ejecución hipotecaria que pueda verse afectada por gravámenes federales junior. No dudes en ponerte en contacto con nosotros cuando navegues por esta área de la ley de títulos y los requisitos de suscripción.
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