Senior Lien Foreclosures가 비 IRS Junior Federal Liens에 미치는 영향
대부분의 변호사와 권원 심사관은 선순위 모기지의 압류로 인해 기록의 후순위 부담이 사라지거나 “무효화”될 것이라고 가정합니다. 대부분의 경우 이 진술은 완전히 정확합니다. 그러나 연방 유치권에 대해서는 많은 사람들이 알지 못할 수도 있는 경고가 있습니다. 지난 10년 동안 정부 후원 모기지 수정 프로그램이 크게 증가했습니다. 이는 부실 차입자와 HUD가 보유한 부분 청구 모기지의 유병률을 완화하기 위해 설계되었습니다. 따라서, 이러한 후순위 유치권이 소유권에 존재할 때 선순위 저당의 압류가 미치는 영향을 이해하는 것이 중요합니다.
압류 맥락에서 후순위 연방 유치권과 관련된 새로운 요건은 무엇입니까?
가상 언더라이터 회보는 압류 맥락에서 후순위 연방 유치권과 관련된 필수 요건을 명시합니다. 이러한 요건은 압류에서 파생된 소유권을 보장하는 맥락에서 이전에 했을 수 있는 것과 상당히 다를 수 있습니다. 이러한 새로운 요건과 인수 지침은 Show Me State Premium Homes, LLC 대 McDonnell, 2 F. 4th 911; 2023 U.S. App. 74 LEXIS 18406(8회로 7월 20 2023) (“사례 표시”). Show Me Case는 하위 연방 선취특권에 의해 소유권이 저당될 때 연방법, 특히 28 USC § 2410을 따라야 할 필요성을 강조했습니다.
Show Me Case 이전에, 미국이 후순위 지분을 보유한 압류 대상 토지 보험과 관련된 인수 프로토콜 및 지침은 미국 대 Brosnan, 363 U.S. 237(1960)의 보유에 근거하여 주법에 따라 결정되었다. Brosnan의 결정은 주법에 따라 압류를 완료하면 연방 정부가 보유한 후순위 유치권이 소멸될 것이라는 인수 지침을 지원했습니다. Show Me Case의 결과로 인수 기준에 따라 재평가가 필요했습니다. 재평가 결과는 Bulletin SLS2024016(virtualunderwriter.com) – UNDERWRITING – 주니어 연방 유치권이 관련된 비법원 압류에 기록되어 있습니다.
인수 변경은 압류에 어떤 영향을 미칩니까?
회보에 명시된 새로운 인수 기준은 모기지 압류가 비사법적인 관할권에 가장 즉시 영향을 미칠 것입니다. 미국 내 30개 주 이상에서 비사법적 모기지 압류가 허용되므로 이는 대규모 그룹입니다. Show Me Case는 모기지 또는 기타 자발적 유치권에 28 USC § 2410를 적용하는 것을 제한하지 않았지만 연방 정부에 대한 후순위 유치권이 존재하는 유치권 집행에 적용된다는 점을 기억해야 합니다. 그러나, 모기지 압류는 소유권 관점에서 가장 잘 보이는 유치권 집행 조치입니다.
SLS20240016 회보의 핵심 요점은, 수색 결과 해당 소유권이 비사법적 압류에서 유래한 것으로 밝혀지고 연방 정부가 보유한 후순위 선취특권에 의해 소유권이 저당된 경우, 연방 세금 선취특권 이외의 선취특권에 의해 저당된 경우, 압류가 모기지에 포함된 매각권을 통해 수행된 경우, 연방 정부의 선취특권은 소멸될 수 없으며 부동산에 대한 유효한 저당권으로 남아 있다는 것입니다. 비사법적 압류를 견디는 유치권으로서, 이 소유권은 연방 유치권 압류에 의해 여전히 저당됩니다. 그 결과, 면제 또는 면제를 받지 않는 한, 제3자 구매자는 선취특권에 따라 구매하게 되며, 부동산에 있는 모기지는 연방 선취특권보다 우선하지 않습니다.
채권자 지금 검토
위에서 언급한 바와 같이, 다양한 정부 후원 모기지 수정 프로그램을 통해 HUD에 부여된 2차 유치권 모기지의 유병률을 감안할 때, 더 많은 주택 소유자가 HUD(주택 및 도시 개발부 장관)를 통해 연방 정부가 보유한 후순위 유치권을 보유하고 있다는 것은 이유가 됩니다. 따라서, 비사법적 모기지 압류의 모든 후순위 채권자에 대한 신중한 검토를 수행해야 합니다.
소유권이 HUD가 보유한 후순위 유치권을 공개하고 매각이 잉여 자금을 생성하지 않는 경우, 해약 대출기관이 HUD가 보유한 후순위 모기지의 소유권 양도를 요청할 기회가 있습니다. 그러나 현재 프로세스는 후속 제3자 소유자가 아닌 해약 대출기관으로 제한되며, 제한된 HUD 모기지 그룹에 대한 것입니다. 따라서 제3자 구매자에게 소유권을 양도하기 전에 이 프로세스를 추진해야 합니다. 이 프로세스에 대한 HUD의 임시 지침은 여기에서 확인할 수 있습니다. 비사무관 보유 유치권과의 비사법적 압류에 대한 임시 절차(hud.gov)
후순위 연방 유치권, 압류 및 소유권에 대한 질문이 있으십니까? Stewart Underwriters가 여러분을 기다립니다.
이는 복잡하고 때로는 법이 혼동되는 분야입니다. Stewart의 인수팀은 귀하의 직함이 후순위 연방 유치권의 영향을 받을 수 있는 압류를 공개할 때마다 귀하가 가질 수 있는 모든 질문을 환영합니다. 주저하지 마시고 이 권원법 및 인수 요건 영역을 탐색해 보십시오.
자세한 내용은 현지 Stewart 담당자에게 문의하십시오. 최신 보험 인수에 대한 최신 정보는 virtualunderwriter.com 참조하십시오.
귀하가 Stewart 신뢰할 수 있는 제공자인 경우, 질문이 있는 경우 Stewart 인수 변호사에게 언제든지 연락하십시오.
더 많은 것을 배우고 싶으신가요? 다른 언더라이팅 팁을 살펴보세요.
세금 판매를 통해 파생된 직함 주의
정비사의 유치권 문제를 제목 문제로 취급하는 방법
현금 부동산 거래 인수
대출 수정 청구로부터 매도인 보호