Tác động của việc tịch thu tài sản thế chấp cấp cao đối với các Quyền lưu giữ tài sản liên bang không phải của IRS Junior

Thật công bằng khi nói rằng hầu hết các luật sư và giám định viên quyền sở hữu đều cho rằng việc tịch thu một khoản thế chấp cao cấp sẽ loại bỏ hoặc “xóa sổ” các trở ngại đối với người có thâm niên trong hồ sơ. Tuyên bố này, trong hầu hết các trường hợp, là hoàn toàn chính xác. Tuy nhiên, có một cảnh báo khi nói đến quyền lưu giữ liên bang mà nhiều người có thể không biết. Trong 10 năm qua, đã có sự gia tăng đáng kể các chương trình sửa đổi thế chấp do chính phủ tài trợ. Các khoản này được thiết kế để giảm bớt những người vay đang gặp khó khăn và tỷ lệ hiện hành của các khoản thế chấp yêu cầu bồi thường một phần do HUD nắm giữ. Do đó, việc hiểu được tác động của việc tịch thu tài sản của người có thâm niên khi những quyền lưu giữ tài sản thế chấp này tồn tại đối với quyền sở hữu là rất quan trọng.

Những Yêu Cầu Mới Liên Quan Đến Quyền Lưu Giữ Tài Sản Liên Bang Trẻ Em Trong Bối Cảnh Tịch Thu Tài Sản?

Một Bản tin dành cho Nhà bảo hiểm Ảo đưa ra các yêu cầu bắt buộc liên quan đến quyền lưu giữ tài sản thế chấp liên bang cấp thấp trong bối cảnh tịch thu tài sản. Những yêu cầu này có thể khác biệt đáng kể so với những gì quý vị có thể đã làm trước đây trong bối cảnh bảo hiểm quyền sở hữu có nguồn gốc từ việc tịch thu tài sản. Những yêu cầu mới này và hướng dẫn bảo hiểm bắt nguồn từ quyết định của tòa án liên bang trong Show Me State Premium Homes, LLC v. McDonnell , 74 F. 4th 911; 2023 U.S. App. LEXIS 18406 (Đường tròn thứ 8. Ngày 20 tháng bảy năm 2023) (“Trường hợp Cho tôi xem”). Vụ việc Show Me nhấn mạnh sự cần thiết phải tuân theo luật liên bang, cụ thể là 28 USC § 2410 khi quyền sở hữu bị cản trở bởi các quyền lưu giữ liên bang cấp dưới.

Trước Vụ việc Show Me, các quy trình và hướng dẫn bảo hiểm liên quan đến việc bảo hiểm đất bị tịch thu tài sản mà Hoa Kỳ nắm giữ lợi ích sơ cấp được hướng dẫn bởi luật tiểu bang dựa trên việc nắm giữ tại Hoa Kỳ và Brosnan, 363 U.S. 237 (1960). Quyết định của Brosnan đã cung cấp hỗ trợ cho hướng dẫn bảo lãnh phát hành rằng việc tịch thu tài sản đã hoàn thành theo luật tiểu bang, sẽ dập tắt các thế chấp sơ cấp do chính phủ liên bang nắm giữ. Do Trường hợp Cho Tôi xem, các tiêu chuẩn bảo hiểm cần phải đánh giá lại. Kết quả của việc đánh giá lại được ghi lại trong Bản tin SLS2024016 (virtualunderwriter.com) – DƯỚI ĐÂY – Tịch thu tài sản thế chấp phi tư pháp liên quan đến thế chấp liên bang cho trẻ em.

Thay đổi Bảo lãnh ảnh hưởng như thế nào đến việc tịch thu nhà?

Tiêu chuẩn bảo hiểm mới được nêu trong Bản tin sẽ ảnh hưởng ngay lập tức nhất đến các khu vực pháp lý nơi việc tịch thu tài sản thế chấp là phi tư pháp. Đây là một nhóm lớn, vì việc tịch thu tài sản thế chấp phi tư pháp được cho phép ở hơn 30 tiểu bang ở Hoa Kỳ. Điều quan trọng cần nhớ là Vụ việc Show Me không giới hạn việc áp dụng 28 USC § 2410 cho các khoản thế chấp hoặc các quyền cầm cố tự nguyện khác nhưng áp dụng cho việc thực thi quyền cầm cố trong đó có quyền cầm cố tài sản thế chấp cấp dưới cho chính phủ liên bang; tuy nhiên, việc tịch thu tài sản thế chấp là hành động thực thi quyền cầm cố được quan sát thấy nhiều nhất từ góc độ quyền sở hữu.

Điểm mấu chốt rút ra từ Bản tin SLS20240016 là nếu việc tìm kiếm tiết lộ rằng quyền sở hữu có nguồn gốc từ việc tịch thu tài sản không tư pháp và quyền sở hữu bị cản trở bởi một quyền lưu giữ sơ cấp do chính phủ liên bang nắm giữ, quyền lưu giữ là bất kỳ thứ gì khác ngoài quyền lưu giữ thuế liên bang, nếu việc tịch thu tài sản được thực hiện thông qua quyền hạn bán có trong thế chấp, quyền lưu giữ của chính phủ liên bang có thể không bị dập tắt và vẫn là một quyền lưu giữ hợp lệ đối với tài sản. Là một thế chấp còn tồn tại sau khi tịch thu tài sản không tư pháp, quyền sở hữu vẫn bị cản trở bởi việc tịch thu tài sản thế chấp liên bang. Do đó, trừ khi có được giấy giải trừ hoặc cho thôi việc, người mua bên thứ ba sẽ mua theo quyền lưu giữ và bất kỳ khoản thế chấp nào được đặt trên tài sản sẽ không được ưu tiên hơn quyền lưu giữ liên bang.

Xem lại các Bên Cho vay Ngay bây giờ

Như đã đề cập ở trên, với tỷ lệ thế chấp thứ hai được cấp cho HUD thông qua các chương trình sửa đổi thế chấp do chính phủ tài trợ khác nhau, có lý do là nhiều chủ nhà có quyền lưu giữ thế chấp sơ cấp do chính phủ liên bang nắm giữ thông qua HUD (Bộ trưởng Phát triển Nhà ở và Đô thị). Do đó, phải xem xét cẩn thận tất cả các chủ nợ cấp dưới trong trường hợp tịch thu tài sản thế chấp phi tư pháp.

Nếu quyền sở hữu tiết lộ quyền nắm giữ tài sản thế chấp cấp dưới do HUD nắm giữ và việc bán tài sản không tạo ra quỹ thặng dư, thì có cơ hội cho bên cho vay tịch thu tài sản để yêu cầu giải trừ tài sản thế chấp cấp dưới do HUD nắm giữ khỏi quyền sở hữu. Tuy nhiên, quy trình hiện tại chỉ giới hạn ở bên cho vay bị tịch thu tài sản và không phải là chủ sở hữu bên thứ ba tiếp theo và dành cho một nhóm hạn chế các khoản thế chấp HUD. Do đó, quy trình này cần được theo đuổi trước khi chuyển quyền sở hữu cho người mua bên thứ ba. Hướng dẫn tạm thời của HUD về quy trình này có thể được xem tại đây: Thủ tục Tạm thời đối với việc tịch thu nhà không phải tư pháp với Thư ký cầm cố (hud.gov)

Câu hỏi về Quyền cầm giữ, Tài sản bị tịch thu và Quyền sở hữu Liên bang dành cho Trẻ em? Stewart Underwriters luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.

Đây là một lĩnh vực phức tạp và đôi khi gây nhầm lẫn của pháp luật. Nhóm bảo hiểm của Stewart hoan nghênh bất kỳ câu hỏi nào mà bạn có thể có bất cứ khi nào quyền sở hữu của bạn tiết lộ việc tịch thu tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi các khoản thế chấp liên bang cấp dưới. Xin đừng ngần ngại liên hệ khi điều hướng lĩnh vực luật sở hữu và các yêu cầu bảo hiểm này.

Liên hệ với đại diện Stewart tại địa phương của bạn để biết thêm thông tin. Truy cập virtualunderwriter.com để biết thông tin cập nhật mới nhất về bảo hiểm.

Nếu bạn là Nhà cung cấp Stewart Trusted, hãy liên hệ với cố vấn bảo hiểm Stewart của bạn nếu có thắc mắc.

Bạn muốn tìm hiểu thêm? Khám phá các mẹo bảo hiểm khác này.
Cẩn thận với Quyền sở hữu có được thông qua việc bán hàng thuế
Cách xử lý các vấn đề thế chấp của cơ khí như một vấn đề về quyền sở hữu
Bảo lãnh cho các Giao dịch Bất động sản Tiền mặt
Bảo vệ Người bán khỏi các Yêu cầu Bồi thường Sửa đổi Khoản vay