优先留置权丧失抵押品赎回权对非 IRS 次级联邦留置权的影响

公平地说，大多数律师和产权审查员认为优先抵押品的丧失抵押品赎回权将消除或“消除”记录的初级产权负担。在大多数情况下，这一说法是完全准确的。然而，在联邦留置权方面有一个警告，许多人可能不知道。在过去10中，政府资助的抵押贷款修改计划大幅增加。这些旨在缓解陷入困境的借款人和HUD持有的部分索赔抵押贷款的普遍性。因此，当这些初级留置权存在于所有权上时，了解优先产权负担丧失抵押品赎回权的影响至关重要。

在止赎环境中，相对于联邦次级留置权，有哪些新要求？

虚拟承保人公告在丧失抵押品赎回权的背景下规定了与初级联邦留置权相关的强制性要求。这些要求可能与您之前在为从丧失抵押品赎回权中获得的所有权投保时所做的要求有很大不同。这些新要求和承保指南源于联邦法院在 Show Me State Premium Homes， LLC 诉 McDonnell 案 74 F. 4th 911； 2023 U.S. App. LEXIS 18406（第 8 巡回法院2023 年 7 月 20 日）（“向我展示案例”）。“向我展示”案例强调了遵守联邦法律的必要性，特别是28标题被初级联邦留置权所困扰时，2 USC § 2410。

在“展示案例”之前，美国持有初级权益的与受止赎权约束的保险土地相关的承保协议和指导受州法律指导，依据是持有美国诉 Brosnan， 3632 U.S237 3 （19604）。布罗斯南的决定为根据州法律完成的取消抵押品赎回权的承保指南提供了支持，将消除联邦政府持有的初级留置权。作为“展示案例”的结果，承保标准需要重新评估。重新评估的结果载于 Bulletin SLS2024016 （virtualunderwriter.com） – UNDERWRITING – Non Judicial Foreclosures Involving Junior Federal Liens 中。

承保变更如何影响止赎？

公告中规定的新承销标准将最直接地影响抵押品赎回权非司法性的司法管辖区。这是一个大型团体，因为在美国的 30 个以上州允许非司法抵押品赎回权丧失抵押品赎回权。重要的是要记住，“展示案例”并未将 3 USC § 4 的适用范围282410限制于抵押品或其他自愿留置权，但适用于存在对联邦政府的初级留置权的留置权强制执行；然而，抵押品赎回权丧失抵押品赎回权是从产权角度来看最明显的留置权强制执行行动。

SLS20240016 公告的关键要点是，如果搜索显示所有权源自非司法止赎，并且所有权由联邦政府持有的初级留置权负担，该留置权是联邦税收留置权以外的任何留置权，如果止赎是通过抵押贷款中包含的销售权进行的，则联邦政府的留置权可能不会被废除，并且仍然是财产的有效产权负担。作为在非司法止赎中幸存下来的留置权，所有权仍然受到联邦留置权的负担。因此，除非获得释放或解除，否则第三方买方将购买受留置权约束的抵押贷款，并且对房产的任何抵押贷款不会优先于联邦留置权。

立即审核债权人

如上所述，鉴于通过政府资助的各种抵押贷款修改计划授予HUD的第二留置权抵押贷款的普遍性，有理由认为，更多的房主通过HUD（住房和城市发展部长）持有联邦政府持有的初级留置权。因此，必须仔细审查非司法抵押品赎回权丧失抵押品赎回权的所有初级债权人。

如果所有权披露了 HUD 持有的次级留置权，且出售没有产生过剩资金，则丧失抵押权的贷款人有机会要求解除 HUD 持有的次级抵押贷款。然而，目前该流程仅限于止赎贷款人，而非后续第三方所有者，并且适用于有限的 HUD 抵押贷款组。因此，在将所有权转让给第三方买方之前，需要执行此流程。可在此处查看 HUD 关于此流程的临时指南：秘书持有留置权的非司法止赎临时程序 （hud.gov）

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这是一个复杂的，有时，令人困惑的法律领域。每当您的头衔披露可能受到初级联邦留置权影响的丧失抵押品赎回权时，Stewart 的承保团队欢迎您提出任何疑问。在浏览产权法和承保要求时，请不要犹豫。

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